La Nueva Ley Hipotecaria 2019: cambios y novedades

5 agosto 2019

Desde el pasado 17 de junio de 2019 se aplica la nueva ley hipotecaria que regula el proceso de la contratación de una hipoteca, desde la publicidad hasta su firma. El objetivo es garantizar transparencia y mejorar la comprensión de dichos contratos. Pero, en la prácica, ¿En qué nos afectará? Los expertos responden y coinciden en que la norma favorece los siguientes extremos:

 

1.- La transparencia. Sin duda, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su préstamo y sepan qué están firmando.

 

2.- La protección al cliente.  Establece un derecho irrenunciable sobre el comprador a recibir asesoramiento imparcial y gratuito del notario que registrará su préstamo. El comprador deberá elegir notario y acudir sólo,  sin el representante de la entidad bancaria. Si no procede así, el notario no podrá autorizar la escritura. El comprador elige el notario y no la entidad financiera.

 

Por otro lado, el banco que le preste el dinero tiene el deber de informar y entregar toda la documentación previa que exige la ley al menos diez días antes de la firma de la escritura.  Le entrega documentación al cliente, da fe que ha acudido y de que ha sido asesorado e informado. Se constituye el acta precontractual que es gratuita.

 

3.- El reparto de gastos. La aprobación de la nueva ley hace más equitativa la distribución de los mismos entre el cliente y la entidad financiera.  Antes, el cliente asumía todos los gastos y ahora sólo pagará la tasación y las copias del notario. El banco correrá con las facturas de gestoría, notaría y registro. La sociedad que realice la tasación      podrá ser elegida por el comprador y no tendrá que ser la que proponga el banco.

 

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario serán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente (de forma gratuita).

 

4.- La Ejecución hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. De entrada, se endurece el inicio del procedimiento de desahucio. El banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses o que la deuda signifique el 3% de la hipoteca en la primera mitad del préstamo, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del préstamo, el plazo para la ejecución pasa de los 12 meses a los 15 o el 7% de la deuda.

 

También es interesante mencionar los requisitos que deberán cumplir los futuros hipotecados porque, con la nueva norma, el banco estará obligado a realizar un test de solvencia, sin coste para el cliente.

 

Los bancos deberán tener en cuenta para conceder un crédito la situación de empleo del cliente, los ingresos actuales, los previsibles a lo largo de la vida del préstamo e, incluso, los que va a percibir en su jubilación si la hipoteca se extiende más allá de la vida laboral.  Deberán corroborar los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.

 

Y por último, ¿La Nueva Ley le afecta si ya tiene una hipoteca?

La respuesta es no. Todas las escrituras anteriores al 16 de junio se rigen por la antigua normativa. Por ello, no podrán reclamar los gastos que pagaron cuando formalizaron su hipoteca ni solicitar la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

 

Eso sí, quien tenga una hipoteca ya firmada sí puede beneficiarse de los límites de comisiones en casos de subrogación o novación del préstamo.

 

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