Perspectivas para el sector inmobiliario en Sant Cugat del Vallès tras la crisis Covid-19

10 abril 2020

El pasado 13 de marzo de 2020, tras la publicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, se frenó toda la actividad económica de nuestro país. El sector inmobiliario está viéndose especialmente afectado, con una frenazo abrupto e inesperado tanto en el ámbito de las transacciones inmobiliarias como en la formalización de contratos nuevos de alquiler. 

La exhaustiva prohibición para poder circular por las vías públicas implica la imposibilidad manifiesta de que el cliente pueda desplazarse a cualquier tipo de inmueble ya sea comprador, vendedor o persona interesada en alquilar.

Asimismo, del decreto se interpreta la imposibilidad de poder realizar ningún tipo de actividad de captación, gestión, comercialización o cierre de operaciones. Es decir, nos ha abocado irremediablemente a cesar nuestra actividad.

Son muchos los interrogantes en relación a cuándo podremos remprender nuestra actividad y, por tanto, volver a una situación de normalidad de nuestras vidas y negocios. Estamos asistiendo a sucesivas prórrogas del estado de alarma, especulándose, según los medios de información que selecciones, con muchos y diferentes escenarios.

La situación es lo suficientemente grave, tanto que implicará sin lugar a dudas menos transacciones inmobiliarias, un exceso de oferta ante este trimestre sin absorción y una demanda contraída y dubitativa. Sin lugar a dudas, todos estos factores condicionarán cambios en la toma de decisión tanto del cliente que estaba vendiendo su vivienda como del que estaba en búsqueda de su nuevo hogar.

¿Cómo afectará el COVID-19 al mercado inmobiliario de Sant Cugat? ¿Supondrá esta crisis una bajada en los precios?

Estas y muchas otras preguntas me han ido haciendo estas últimas semanas tanto amigos, conocido o clientes. 

Nadie de nosotros sabe bien cuáles serán los efectos concretos sobre el mercado de Sant Cugat del Vallés, pero sí es cierto, que podemos extraer elementos objetivos que nos permitan poder hacer una aproximación de las previsiones para el sector inmobiliario para este año 2020.

Haciendo el estudio y el análisis de datos, puedo afirmar que Sant Cugat del Vallés es una ciudad con un sector inmobiliario con una base y una estructura consolidadas. En 2019, el diario El Economista, publicaba un artículo del prestigioso urbanista Léon Krier sobre cómo serían las ciudades del futuro; destacaba dos aspectos esenciales, tránsito a pie y diseño tradicional. Nosotros tenemos ambas. Nuestra pequeña ciudad es atractiva en diseño urbano, con calles peatonales, comercio de proximidad, ciudad preparada para niños con multitud de parques, abierta a la naturaleza junto al Parque Natural de Collserola, alejada de la gran ciudad, pero próxima y bien comunicada. Todos estos elementos (y muchos más que no cito) hace que sea atractiva para quedarnos los que somos de aquí y soñada para los que la conocen. ¿Sabíais que Sant Cugat del Vallés, desde el año 2000 ha doblado prácticamente su población? En estos 20 años, según el IDESCAT, hemos pasado de 50.000 habitantes a 91.000… Y sigue creciendo.

No solo eso, son muchos los ciudadanos de otros países que, destinados a un puesto de trabajo en un país que no es el suyo, que apuestan por Sant Cugat del Vallés para crecer con sus familias. Prueba de ello son las actuales 12.000 personas extranjeras que viven en ella, constituyendo un 13% de toda la población.

Asimismo, respecto a la renta neta familiar, el Instituto Nacional de Estadística (INE) sitúa a Sant Cugat del Vallés como la ciudad más rica de Catalunya y la cuarta de toda España. La renta bruta media se sitúa en aproximadamente 51.000 € por contribuyente.

Una muestra del mercado estructurado y consolidado que tenemos en Sant Cugat de Vallés es la connivencia de 2 mercados en alza durante todos estos últimos años; el mercado de compraventas (obra nueva y 2ª mano) y de alquileres. En el gráfico siguiente, podemos observar cómo el mercado de alquiler cogió el protagonismo durante la crisis del año 2007-2014, triplicándose las operaciones de alquiler (de 530 operaciones a 1663), mientras había un descenso en el mercado de compraventas a más de la mitad (de 1258 a 482). En cambio, iniciada la recuperación en el año 2014, tanto el mercado de alquiler como el de compraventas, aumentaron ambos a cifras históricas. En 2018, 2172 operaciones de alquiler y 1128 operaciones de compraventa.

Fuente: Ministerio de Fomento y Generalitat de Catalunya, Habitatge.

Son datos alentadores, que confirman que nuestro pueblo, o nuestra pequeña ciudad, constituye un enorme atractivo para venir a vivir. Y eso es bueno para para el sector inmobiliario de Sant Cugat del Vallés. 

Por lo tanto, ¿esta crisis no nos afectará?

Sí que nos afectará. Pero tal y como pasó en la crisis del 2007-2014, de la que todavía nos acordamos demasiado, los efectos serán menos dolorosos respecto a otras poblaciones o respecto al sector inmobiliario en general y, lo más importante de todo, cuando se reinicie la recuperación, seremos de los primeros en salir de ella.

Analizando las operaciones de compraventa de segunda mano, según datos del Ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana, de los últimos años y para que nos situemos un poco en números, Sant Cugat del Vallés cuando tiene un mercado inmobiliario sano se sitúa en una media anual de unas 800 operaciones. Cuando tiene un mercado en crisis, el promedio de operaciones se sitúa en torno a las 450. En esta última etapa de bonanza, iniciada en el año 2014, se cerró el primer año de recuperación con un total de 584 operaciones. Desde ese año hemos ido subiendo de forma interanual de forma meteórica (por ejemplo, interanual de 2015 a 2016, un 20%), hasta llegar al año 2018 con un total de 844 operaciones. Sin embargo, el año 2019 nos ha marcado una cifra roja, -6%, con un total de 790 operaciones. Para que os hagáis una idea de la temporalidad de estas operaciones, el 1T de cada año acostumbra a ser el más flojo de todos, las causas, muy humanas; calendario fiscal, fiestas de Navidad, días más cortos y con más frío. El 2T acostumbra a ser el mejor junto con el 4T. El 2T con la llegada de la primavera, días más largos, mejor temperatura y el 4T motivado también por el calendario fiscal. Por último, el 3T más débil también por los excesos de temperaturas y el periodo estival, vacaciones y niños en casa.

Por ejemplo, el año 2019: 

1T: 177 operaciones (22%)

2T: 205 operaciones (26%)

3T: 165 operaciones (21%)

4T: 243 operaciones (31%)

¿Qué ocurrirá este año 2020 tras la crisis del Covid-19?

Las previsiones, en el sentido absoluto de número de operaciones no son buenas. El primer trimestre de este presente año 2020, en Proddigia, lo sacamos adelante con un notable alto; pero sin lugar a dudas, gracias al talento de nuestros agentes, puesto que ya notábamos desde hace unos meses el agotamiento del mercado ante un incremento de precios de los últimos 7 años y unos precios de oferta de las propiedades que diferían mucho de lo que los compradores estaban dispuestos a pagar. 

Especialmente destacar estos últimos meses la agresividad en las ofertas de los ofertantes, muchas veces entre el 10 y 15% sobre el precio de oferta.

A este escenario se le añade ahora, la crisis del Covid-19. Parte del mes de marzo y prácticamente todo el 2T se han perdido. Literalmente. Esto nos sitúa, aproximadamente, en unas 230 operaciones menos. Si todo va bien, podremos volver a nuestra actividad en torno al 3T, coincidiendo con un trimestre de una actividad histórica más débil por las causas que antes he indicado (si bien es cierto, será el verano más extraño que muchos habremos tenido). La vuelta a la “normalidad” (3er y 4º trimestre), vendrá marcada por una situación de stand by del mercado (nos acordamos muy bien los que trabajamos el mercado del 2008-2011), con más oferta nueva (mayor entrada de viviendas a la venta) y con la incertidumbre general de la oferta y la demanda sobre cuál será la reacción del mercado ante los acontecimientos sucedidos… Y que vayan sucediendo, no nos olvidemos. 

¿En qué se traduce esto? ¿Cómo reaccionará el mercado comprador?

Una primera bolsa de compradores, los más prudentes o los que hayan tenido un revés laboral, ante la necesidad de cambio de vivienda su toma de decisión se trasladará al mercado de alquiler.

El resto, esperarán una bajada de los precios. Sin lugar a dudas, las ofertas, serán más agresivas. Los inmuebles que les interesen y que no estén en la línea de precio de estudio, dejarán de ser atractivos y se descolgarán de la balanza de compra.

El comprador recuperará de nuevo la posición de fuerza en el tablero del mercado (la había perdido en 2016) en favor del vendedor.

¿Cómo reaccionará el mercado vendedor?

En el caso de los vendedores, habrá dos reacciones

Los que estén bien asesorados por su agencia inmobiliaria y sepan leer la situación se pondrán directamente a mercado para ser los primeros en vender. Pero, ¿a qué precio de mercado?  Al precio de mercado de media de transacciones del 2019. Debemos tener en cuenta que existe una diferencia entre los precios de oferta y de cierre de en torno a un 7 a 12% de media. En muchos casos, mucho más, pero ni los menciono. Es decir, por poner un ejemplo, un piso en el Parc Central, se oferta por primera vez en los canales publicitarios a 600.ooo€ y se acaba cerrando entre 40.000 y 65.000€ por debajo. Los propietarios que actualicen su vivienda a precios de cierre del mercado precovid-19 (promedio del 7 al 12%) serán los primeros en poder vender sin sufrir la bajada adicional que paulatinamente vendrá después.

En el caso de los demás, por voluntad propia, por falta de asesoramiento o por las dos a la vez, su estrategia será de la de no bajar el precio de oferta que tienen, esperando a ver cómo reacciona el mercado y confiando en que llegue una oferta, abiertos, eso sí, a ajustar un poco el precio. Estos serán los últimos en vender, con dos tramos de bajada; la diferencial que tenían precovid-19 (7 al 12%) y la de un nuevo mercado que se irá resintiendo poco a poco (mi escenario mínimo es otro 10-15%). 

En este último grupo, habrá una reacción intermedia durante este proceso, los que dejarán de vender y esperarán a tiempos mejores o los que tengan una necesidad de venta temporal o económica a medio plazo, la destinarán al mercado de alquiler.

Mi escenario, por tanto, para el 2020 es el siguiente: una caída, como mínimo, en valor absoluto de unas 210 operaciones, que en términos porcentuales nos sitúa en un -26%.

Fuente: Centro de estudios y estadísticas de Proddigia, articulo elaborado por Kristian Johansson

Tal y como indicaba anteriormente, la bajada en operaciones, la falta de absorción de las viviendas actualmente en venta durante el 2º y 3er trimestre, el traslado de una parte de la demanda (compradores) al mercado de alquiler y el aumento de oferta de viviendas nuevas en el 3er y 4º trimestre provocará un descenso en los precios de entorno a un 10 al 15%. 

De acuerdo con el portal inmobiliario Idealista.com, en Sant Cugat del Vallés en abril de 2020 hay 1216 viviendas en venta, de acuerdo con el mercado de 2019, con un total de 790 operaciones de 2ª mano y unas 300 de promedio de obra nueva, la absorción ya es muy lenta (en muchos casos promedio de venta 1 año) . Según nuestro estudio, en el próximo año, con la oferta que se añadirá, solo venderá 1 de cada 3 propietarios que tengan su vivienda en venta (33%), es decir, 2 de cada 3 (66%) no podrán cumplir sus expectativas y tendrán un inmueble devaluándose día tras día. 

Esta bajada, si bien es cierto motivada también por el duro y estricto confinamiento en el que estamos inmersos, no afectará del mismo modo a un inmueble que a otro, el resentimiento será diferente, por ejemplo, en áticos y plantas bajas con jardín (el comprador tras esta crisis valorará más los inmuebles con elementos exteriores, amplios y privativos) respecto a pisos más convencionales. Dejo aquí este dato, pero profundizaré en ello en un siguiente artículo.

Para terminar, y como siempre he defendido, tras muchas maniobras de los poderes públicos para regular nuestro mercado, se demuestra una vez más que no es necesario intervenirlo, pues él, de forma natural, se controla a sí mismo.

Si tenéis alguna duda o comentario no dudéis en escribirme. Y recordad, lo primero ahora, la familia.

Kristian Johansson

Partner & Sant Cugat Sales Manager

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