Si has pensado en vender una casa de tu propiedad en 2023 debes saber que no todo el precio que obtengas será beneficio, porque tendrás que pagar impuestos y gastos. En este post respondemos a la pregunta de ¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso en 2023? Te contamos qué impuestos debe pagar el vendedor y qué importe se paga.
Cuando vendes un piso debes pagar dos impuestos relativos a la venta:
– El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial que obtengas de la venta.
– La Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del terreno sobre el que se encuentra el inmueble desde que lo compraste hasta que lo vendiste.
Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso en el IRPF
Como decíamos en el apartado anterior, si obtienes una ganancia patrimonial por la venta de un piso tendrás que pagar en el IRPF. El IRPF se calcula en base a la ganancia patrimonial, por lo que habrá que definir cuál es el importe de la ganancia patrimonial que has obtenido para luego multiplicar ese valor por el porcentaje que corresponda.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial en el IRPF?
La ganancia patrimonial se obtiene en base a la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.
El valor de transmisión se calcula considerando el precio de la compraventa y restando los gastos y tributos de la transmisión. Los gastos e impuestos que se pueden deducir son, por ejemplo, los de cancelación de la hipoteca, los honorarios que cobre el agente inmobiliario que haya participado en la operación y el importe de la plusvalía municipal.
En cuanto al valor de adquisición, incluye el precio que se pagó cuando se compró el piso más los gastos y tributos relativos a la operación, por ejemplo, los honorarios del notario, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el IVA o la comisión que pagaste la entidad bancaria por la hipoteca.
Una vez que hayas calculado el valor de adquisición y el de transmisión podrás calcular la ganancia patrimonial y puedes encontrarte con tres situaciones diferentes:
– Si el valor de transmisión es más elevado que el de adquisición: deberás pagar el IRPF.
– En el caso en el valor de transmisión sea inferior al de adquisición: tendrás que hacer la declaración de la renta e incluir los datos de la venta que se haya realizado, pero no tendrás que pagar el IRPF.
– Finalmente, en el caso en que los dos valores sean iguales: tampoco tendrás que pagar el IRPF.
¿Qué tipo se aplica a la ganancia patrimonial?
Si el valor de transmisión es superior al de adquisición, tal y como hemos visto en el apartado anterior, tendrás que pagar el IRPF y se aplicarán los siguientes tipos:
– Primero, si la ganancia patrimonial no supera los 6.000 euros, se aplica el tipo del 19%.
– Cuando la ganancia patrimonial se encuentra entre 6.000 euros y 50.000 euros se aplica el tipo del 21%,
– En el momento en que ganancia patrimonial está entre 50.000 euros y 200.000 euros el tipo será del 23%.
– Ahora bien, si la ganancia patrimonial está entre 200.000 euros y 300.000 euros, el tipo será del 27%.
– Y por último si la ganancia patrimonial es superior a 300.000 euros el tipo es del 28%.
Estos tipos se aplican de manera progresiva por lo que, si la ganancia patrimonial es de, por ejemplo, 45.000 euros, a los primeros 6.000 euros se les aplicará el 19% y al resto el 21%.
¿En qué casos no hay que pagar el IRPF?
Existen varios casos en los que no hay que pagar el IRPF por la venta de un piso y son los siguientes:
– Reinversión en vivienda habitual. Se trata de casos en los que se utiliza el beneficio obtenido para comprar otra vivienda habitual en el plazo de dos años.
– Venta de vivienda habitual por persona mayor de 65 años.
– Venta de vivienda por persona mayor de 65 años para contratar una renta vitalicia.
– Entrega de la vivienda como dación en pago.
Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso en la plusvalía municipal
El segundo impuesto que tendrás que pagar por la venta de un piso es la plusvalía municipal.
Para calcular la plusvalía municipal se pueden utilizar dos métodos:
Método objetivo.
En este caso se consideran dos valores: la base imponible y el tipo que establece el ayuntamiento. La base imponible se calcula en función del número de años que han transcurrido desde que adquiriste el inmueble hasta que lo vendiste. A la variación del valor del suelo que se haya producido durante ese tiempo se le aplica un coeficiente que será el siguiente:
| Años | Coeficiente |
| Menos de un año | 0,14% |
| 1 año | 0,13% |
| 2 años | 0,15% |
| 3 años | 0,16% |
| 4 años | 0,17% |
| 5 años | 0,17% |
| 6 años | 0,16% |
| 7 años | 0,12% |
| 8 años | 0,10% |
| 9 años | 0,09% |
| 10 años | 0,08% |
| 11 años | 0,08% |
| 12 años | 0,08% |
| 13 años | 0,08% |
| 14 años | 0,10% |
| 15 años | 0,12% |
| 16 años | 0,16% |
| 17 años | 0,20% |
| 18 años | 0,26% |
| 19 años | 0,35% |
| 20 años o más | 0,45% |
Una vez obtenida la base imponible se aplica un tipo impositivo que, en el caso de Barcelona, se ha fijado en el 30%.
Método real.
En este caso, simplemente, se resta del precio de adquisición, el precio de transmisión. Después de haber hecho lo anterior para obtener la base imponible, se aplica el porcentaje que el valor del terreno suponga sobre el valor catastral total y, a continuación, el tipo impositivo del Ayuntamiento de Barcelona del 30%.
Recuerda que podrás deducirte en la declaración del IRPF lo que hayas pagado por la plusvalía a la hora de calcular la ganancia patrimonial.
El contribuyente puede elegir el método que resulte más adecuado a sus intereses.
Si no existe un incremento de valor, no habrá que pagar plusvalía.
¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) cuando se vende un piso?
El IBI grava la propiedad de la vivienda y cuando esta se vende debemos recordar que, la regla general, es que lo paga el propietario del inmueble a uno de enero de cada año. Pero, el comprador y el vendedor pueden acordar el prorrateo del IBI de forma que cada uno lo pague en función del tiempo que hayan sido propietario el año en que se vendió la vivienda.
Ciertamente, a estos impuestos hay que añadir otros gastos que supone la compraventa como los honorarios del Notario, la comisión que se pague a la agencia que se encargue de la venta del piso, los honorarios del registrador por la expedición de notas simples o certificados, el coste del certificado energético y otros.
Por último, si has decidido vender tu casa en 2023 y quieres saber cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso, contacta con nosotros y nuestro equipo de expertos, analizará tu caso, te indicará el mejor precio de compraventa para que obtengas la rentabilidad que deseas, realizará las acciones comerciales para que tu piso se venda rápidamente y te asesorará durante todo el proceso de vena hasta el cierre de la operación.
