Si piensas que una vivienda solo se puede alquilar por su propietario: estás equivocado. En este post te vamos a describir varios supuestos en los que es posible alquilar un piso sin necesidad de ser el dueño, eso sí, siempre con su consentimiento expreso y cumpliendo estrictamente con la ley aplicable.
En el mercado de alquiler es necesario ser precavido para evitar alquilar una vivienda a una persona que no es propietaria y no tiene la autorización del dueño de la misma. Ha habido casos en los que una persona publica un inmueble en alquiler en portales inmobiliarios haciéndose pasar por el propietario para recibir dinero por el alquiler de forma fraudulenta. En estos supuestos se puede dar un delito de estafa. Sin embargo, no todos los casos en los que no alquila el propietario son ilegales, la clave es que se cumpla con la ley. Vemos todos los casos a continuación.
¿Quién puede alquilar una vivienda?
Existen diversos tipos de personas que pueden alquilar una vivienda y son los siguientes:
El propietario.
Es el caso más evidente y el más habitual. Si la propiedad corresponde a varias personas todas deberán firmar el contrato de alquiler, salvo que alguna sea apoderada por otra en base a un poder notarial.
El usufructuario.
Es la persona que posee el uso y disfruta del piso y tiene la obligación de conservarlo. Como usufructuario podrá obtener los frutos (la renta derivada del alquiler) que deriven del bien inmueble. En este caso se deben considerar dos aspectos importantes:
– Cuando se extinga el usufructo (por ejemplo, por fallecimiento del usufructuario) también se extinguirá el contrato de alquiler.
– El usufructuario no puede enajenar o disminuir el inmueble, estas facultades solo corresponden al propietario.
El titular de un derecho real de superficie.
En este caso una persona es titular de lo construido en suelo ajeno y puede alquilarlo. Al igual que ocurre en el caso del usufructo, alquiler se extinguirá cuando se extinga el derecho de superficie.
El precarista.
Este es una persona que ocupa una vivienda de un tercero con su permiso, pero sin título (en precario), es decir, no existe un contrato que sustente la ocupación, pero el propietario la consiente (por ejemplo, es el caso de una persona que deja un piso a un familiar). El precarista podría actuar como arrendador con el permiso expreso del propietario.
Ley de Arrendamientos Urbanos: Subarriendo
Existe otro caso en el que una persona que no es el arrendado alquila una parcialmente vivienda que es el subarriendo. Este supuesto está contemplado en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece lo siguiente:
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Por lo tanto, en base a la regulación citada podemos concluir que:
– Es necesario el consentimiento por escrito del arrendador.
– Solo se puede subarrendar una vivienda de forma parcial (por ejemplo, una habitación).
– El subarriendo se extingue cuando se extinga el arrendamiento.
– El precio del subarriendo no puede superar al del arrendamiento.
En el caso en que el subarriendo no cumpla con estos requisitos el contrato puede resultar inválido y se podría solicitar su resolución o nulidad, además de indemnizaciones por daños y perjuicios.
¿Cómo te puedes asegurar que el arrendador tiene facultades para alquilar la vivienda?
Antes de alquilar una vivienda es esencial tomar una serie de precauciones para verificar que estás firmando con el propietario o con una persona autorizada por este o con un derecho que le permite arrendar.
Lo primero que puedes hacer es solicitar una nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad. Puedes hacerlo acudiendo físicamente al Registro que corresponda a la vivienda que quieres alquilar o por internet en la página registradores.org. En la nota simple aparecerá el titular del inmueble, la descripción del mismo y las cargas que tiene. Si la persona que te alquila es usufructuaria también debería aparecer su derecho inscrito en el Registro de la Propiedad y lo mismo ocurre con el titular del derecho de superficie.
En el caso de que el arrendador sea un precarista deberás solicitarle la autorización expresa firmada por el arrendador y/o que este firme el contrato de alquiler.
¿Qué puedes hacer si descubres que el alquiler es una estafa?
En la prensa se pueden ver con cierta frecuencia casos de personas que visitan una vivienda que han visto en internet, entregan una cantidad de dinero en concepto de reserva y desaparecen el anuncio y el supuesto arrendador. En este caso podemos estar ante un delito de estafa regulado en el artículo 248 del Código Penal de la siguiente forma:
Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno.
Para que exista un delito de estafa se deben dar diversos requisitos que son los siguientes:
– Que haya un comportamiento engañoso.
– Se induzca un error en la víctima.
– Se produzca un acto de disposición debido al engaño.
– La víctima sufra un perjuicio patrimonial.
– El autor del delito actúe con ánimo de lucro.
Víctima de delito de estafa
El delito de estafa tiene establecida una pena de prisión de seis meses a tres años. En el caso en que el importe de lo defraudado no supere los 400 euros se entiende que existe un delito leve de estaba que se castiga con una mula de uno a tres meses.
Por otro lado, se considera, en base al artículo 250 del Código Penal que se produce un tipo de estafa agravada si la estafa recae en viviendas. En este caso la pena es de uno a ocho años de cárcel y multa de seis a veinticuatro meses.
Si crees que has sido víctima de una estafa deberás interponer una denuncia ante la policía.
Para evitar ser víctima de un delito de estafa en el alquiler de una vivienda es importante asegurarse de que firmas con el propietario o con una persona que, cumpliendo con la ley, puede alquilar. También puedes contar con consultores inmobiliarios expertos que verifiquen la titularidad de la vivienda en alquiler o del derecho real que corresponda, antes de que se firme el contrato de arrendamiento.
En definitiva, hay que conocer la ley y lo que permite, verificar quién es el arrendador del piso, solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad y, si eres víctima de una estafa por un alquiler, denunciar inmediatamente a la policía.
