Has decidido comprar un piso para alquilar porque quieres obtener una rentabilidad, pero: ¿has pensado en los gastos que tendrás que asumir o en qué ocurrirá si el inquilino no te paga? Comprar una vivienda como inversión requiere considerar muchas variables. En este post te contamos si es rentable o no comprar un piso para alquilar y qué debes considerar para obtener el máximo rendimiento.
Aspectos a considerar para saber si es rentable comprar un piso para alquilar
La vivienda es un valor refugio para los compradores e inversores, pero no podemos olvidar que no es lo mismo comprar una vivienda para uso propio, que comprar una vivienda como inversión para alquilarla. Los aspectos a considerar en este segundo caso son los siguientes:
– Averigua qué gastos supone el piso. El piso, tanto antes como después de la compra, supone para el comprador tener que asumir una serie de gastos que se deben calcular con precisión. Algunos de los gastos son los siguientes:
- Precio de la compraventa.
- Gastos de compraventa (notario, registro, gestoría).
- Comisiones abonadas a la inmobiliaria que haya participado en la operación.
- Gastos de mantenimiento del piso (reparaciones de electrodomésticos o de elementos de la vivienda: puertas, ventajas, grifos etc.).
- Gastos de comunidad ordinarios y extraordinarios.
- Obras que se realizan en el piso para ponerlo en alquiler.
- Impuestos de la compraventa que pague el comprador (IVA, ITP, AJD) y otros impuestos que se deban pagar posteriormente como el IBI.
- Seguros que se deban contratar para la vivienda: seguro de responsabilidad civil, seguro de impago, por ejemplo, en el caso del alquiler.
– Busca un barrio adecuado. La zona en la que compres tu piso también influirá en la rentabilidad. Deberá ser una zona bien comunicada por transporte público, con servicios como colegios, farmacias, centros deportivos, supermercados y parques, entre otros. Es importante que veas también los precios del alquiler y de la venta en cada barrio para hacerte una idea de la rentabilidad que puedes obtener. En nuestro post Los mejores barrios para vivir en Barcelona descubrirás las características de diversas zonas en función de las circunstancias de los ocupantes de la vivienda (familias, parejas, estudiantes, profesionales etc.).
– Valora el tipo de alquiler. El tipo de alquiler de la vivienda puede ser diferente. Por ejemplo, puede que quieras alquilar a turistas, a familias o a otras personas como vivienda habitual, o que prefieras alquilar por habitaciones.
– Analiza la solvencia de los inquilinos para evitar impagos. Otro aspecto a considerar, y que influirá en la rentabilidad, es la solvencia de los inquilinos. Antes de firmar el contrato de arrendamiento deberás comprobar si pueden pagar el alquiler. Para ello puedes solicitarles: contrato de trabajo, últimas nóminas, declaración del IRPF, declaraciones de IVA o Impuesto sobre Sociedades, en el caso de los empresarios. También puedes consultar ficheros de morosos.
Rentabilidad de comprar una vivienda para alquilar
Es evidente que tener dinero en el banco actualmente no es rentable, sino todo lo contrario, porque casi todos los bancos cobran comisiones por las operaciones que hacen. Por lo tanto, la compra de vivienda para alquilarla se presenta como una buena opción.
Según datos publicados por idealista la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para alquilar aumentó hasta el 7,2%. Se trata de una buena cifra ya que es bastante más elevada que la tasa que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (2,5%).
En relación a la rentabilidad de la vivienda las capitales españolas más rentables son Lleida y Murcia con un 8,6% de rentabilidad en los dos casos. Les sigue Huelva con un 8,1%, Cuenca con un 7,9% y Almería con un 7,4%. En Barcelona la rentabilidad es de un 5,1%.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de una vivienda para alquilar?
Para calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler es necesario considerar dos aspectos:
– El precio de la vivienda que quieres comprar.
– La renta del arrendamiento que se puede cobrar por esa vivienda.
Con esas dos cifras se aplica la siguiente fórmula para calcular la rentabilidad bruta:
Renta anual que se recibe por el alquiler / precio de la vivienda x 100.
Para obtener la rentabilidad neta se debe:
– Incrementar el precio de compraventa con los gastos relativos a la compra (gastos de compraventa, mantenimiento, comisiones de inmobiliaria etc.).
– Descontar de la renta bruta los gastos anuales (gastos de comunidad, seguros, consumos, impuestos etc.).
Por lo tanto, la rentabilidad neta se obtiene con la siguiente fórmula:
(Ingresos anuales – gastos) / Inversión x 100
En nuestro post ¿Cómo calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler?, podrás ver un ejemplo del cálculo de rentabilidad y un vídeo explicativo de cómo hacerlo.
Errores a evitar al comprar un piso para alquilar
Para obtener una buena rentabilidad es muy importante evitar una serie de errores como los que detallamos a continuación:
– No hacer correctamente los cálculos. Comprar un piso para alquilar puede ser o no una inversión rentable dependiendo de cómo hagas los cálculos. Es fundamental que consideres todos los gastos que tendrás y a qué renta podrás alquilar el piso.
– Pensar que los precios de la vivienda van a aumentar siempre. El mercado residencial es cíclico y los precios oscilarán con el paso del tiempo, por lo que deberás centrarte en la renta que obtienes cada mes e ir adaptándola a las fluctuaciones del mercado, siempre que sea posible.
– No tener paciencia a la hora de comprar. Como decíamos anteriormente: no es lo mismo comprar una vivienda para vivir, que comprar un piso para alquilar. En el segundo caso es fundamental que elabores una planificación y que tengas claro el objetivo que deseas conseguir. También es importante que visites bastantes pisos para tener una idea global y varias opciones. Otro aspecto a tener en cuenta es que no solamente deberás ver el piso, sino también analizar el barrio, los servicios que tiene y los vecinos, entre otros aspectos.
– No contar con la ayuda de profesionales. Invertir sin conocer el mercado y sin la ayuda de profesionales del sector inmobiliario residencial es un riesgo. Por lo que es fundamental que contactes con profesionales expertos que te ayuden a elegir el producto que mejor cuadra con tus necesidades de inversión.
– Quedarte sin dinero disponible. Aunque tengas el dinero disponible para realizar toda la inversión, es esencial que no te quedes a cero y que, por lo tanto, solicites financiación a los bancos, que te podrán ofrecer hipotecas de entre el 70% y el 80% del valor del piso.
– No solicitar garantías al inquilino. Hemos hablado anteriormente de la necesidad de analizar la solvencia de los inquilinos, pero, además, para garantizar el pago de la renta y, por lo tanto, la rentabilidad de la inversión, puedes solicitar garantías adicionales al inquilino como un aval bancario, una fianza personal o un depósito en garantía. Otra buena opción consiste en contratar un seguro de impago de la renta.
En conclusión, comprar un piso para alquilar es una inversión compleja que puede ser rentable o no dependiendo de muchos factores que se pueden anticipar, tal y como hemos visto. Lo más importante es hacer los cálculos correctamente sin obviar ningún aspecto de los que hemos hablado y contar con la ayuda de profesionales inmobiliarios expertos en inversiones en vivienda.
