Si tienes un piso en propiedad y quieres alquilarlo te preguntarás cuál es la duración de un contrato de alquiler. ¿Qué se puede pactar o qué diferencia hay entre un alquiler temporal y uno de larga duración? En este post te contamos todos los detalles para que puedas elegir el tipo de alquiler que más se adapte a tus circunstancias y necesidades.
¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler de vivienda?
En base a lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la duración del contrato de alquiler se pacta libremente entre las partes. Si es inferior a cinco años o a siete años (si el arrendador es persona jurídica), se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de cinco o siete años, salvo que el arrendatario comunique al arrendador su voluntad de terminar el contrato.
En el caso en que no se establezca la duración del contrato de alquiler se entenderá que es de un año.
El contrato, además, una vez finalizada su duración inicial de cinco o siete años, se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años. Salvo notificación del arrendador con cuatro meses de antelación o del arrendatario con dos meses de antelación, de su voluntad de no prorrogar el contrato.
Por lo tanto, la duración de los contratos de arrendamiento de larga estancia es la que se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿El arrendador puede recuperar la vivienda si la necesita?
Puede ocurrir que el arrendador desee recuperar la vivienda porque la necesita para ocuparla él mismo o algún familiar.
En ese caso, se debe hacer constar en el contrato esa necesidad de forma expresa. Para ejercer esa potestad deberá comunicar al arrendatario que necesita la vivienda arrendada. También la causa por la cual la necesita, con dos meses de antelación. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada. Pero si transcurren 3 meses desde la extinción del contrato y el arrendador o sus familiares no han ocupado la vivienda, el arrendatario podrá solicitar que le sea devuelto el uso. Podrá disfrutar de la vivienda por un nuevo período de cinco años de duración. Además, podrá solicitar los gastos que el desalojo de la vivienda le haya ocasionado. También tendrá la opción de ser indemnizado con una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir hasta alcanzar los cinco años de duración.
¿El arrendatario puede desistir del contrato antes de que finalice su duración?
Una de las cuestiones que más preocupa a los arrendadores de vivienda es la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato arrendamiento. En este sentido, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la posibilidad de desistimiento del contrato del arrendatario una vez transcurridos los seis primeros meses. Esto siempre que se comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En estos casos el propietario del piso y el inquilino pueden pactar en el contrato que el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir. En el caso en que haya algún periodo inferior al año se pagará una indemnización proporcional.
¿Qué duración tiene un contrato de alquiler temporal?
En cuanto al alquiler temporal debemos diferenciar dos supuestos:
– Alquiler de temporada.
Los arrendamientos de temporada están regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, ya sea de verano o cualquier otra. Estos arrendamientos se consideran de uso distinto al de vivienda por lo que se regirán por la voluntad de las partes. Esta es la gran diferencia respecto a los arrendamientos de vivienda que se regulan por los pactos establecidos por las partes en el marco de la ley de arrendamientos urbanos y del Código Civil. Por lo tanto, en el alquiler de temporada son las partes las que pactan libremente la duración del contrato y el resto de las condiciones del mismo.
– Alquiler turístico.
La Ley de arrendamientos urbanos excluye de su aplicación los denominados arrendamientos turísticos. En el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que queda excluida de su ámbito de aplicación la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Por lo tanto, para que exista un alquiler turístico se deben dar determinadas condiciones:
– Que se alquile toda la vivienda amueblada y equipada para ser utilizada de forma inmediata.
– Que se comercialice y publicite en canales de oferta turística.
– Que exista un fin lucrativo.
– Que se someta a un régimen sectorial específico.
En este tipo de contratos no hay una norma que regule una duración máxima o mínima por lo que, si se cumplen las condiciones para que se considere un alquiler turístico, la duración la pactarán libremente las partes.
La diferencia entre un alquiler de temporada y un alquiler turístico es que en el segundo el arrendador ofrece servicios complementarios parecidos a los hoteleros como la limpieza, la ropa de cama o la recepción.
¿Qué tipo de alquiler es el más rentable?
Esta pregunta es difícil de contestar porque hay que considerar muchas variables como:
– La necesidad de la vivienda que tenga el arrendador. Si el arrendador va a necesitar el piso en un plazo breve de tiempo para ocuparla, quizás sea más adecuado un alquiler turístico o de temporada.
– La ubicación de la vivienda. No es lo mismo una vivienda ubicada en una zona céntrica y turística de una ciudad o en una playa. Que seguramente sean más adecuadas para un alquiler de corta estancia. A diferencia de una vivienda en una zona residencial que se adapta más a alquileres de larga estancia.
– La rentabilidad que desees obtener. La rentabilidad se ve influida también por muchos factores. Por ejemplo, en el alquiler turístico se obtiene más renta por día. Pero, se pueden tener más gastos de mantenimiento y de servicios como la limpieza.
– El pago de impuestos. En todos los casos deberás analizar, con un asesor fiscal experto, la fiscalidad del alquiler. Así podrás verificar cuál es el contrato y la duración más adecuado para tus circunstancias.
Por lo tanto, la duración del contrato de alquiler de vivienda dependerá del tipo de alquiler que se pacte entre arrendatario y arrendador. Pero no debemos olvidar que, si un alquiler de temporada se prorroga durante mucho tiempo, se acabará asemejando a un alquiler de vivienda de larga estancia. Y el inquilino podría tener los derechos de prórroga y otros contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Es importante, por lo tanto, asesorarse con un consultor inmobiliario experto que te indique la mejor forma de obtener rentabilidad con el alquiler de tu vivienda considerando tus expectativas, la ubicación de la vivienda y, sobre todo, la situación del mercado inmobiliario.
