Tras el impacto del Covid-19 en nuestras vidas tanto personales como profesionales, ha llegado el momento de mirar al futuro y ver cuál es la opción de vivienda que más se adapta a nuestras necesidades en el mercado inmobiliario post-covid19: compra, alquiler, alquiler con opción a compra… Esta última opción ha visto sin duda un repunte en los últimos meses debido en gran parte a la incertidumbre a la que se enfrenta mucha gente en el terreno laboral.
Además de la perspectiva laboral a corto y medio plazo, la previsible bajada de los precios del mercado inmobiliario y la reducción de los ingresos de la mayoría de unidades familiares ha llevado al repunte de la opción de alquiler con opción a compra; algo que en Proddigia ya hemos empezado a notar entre nuestros clientes.
¿Qué es exactamente el alquiler con opción a compra?
El alquiler con derecho a compra es una opción de alquiler de tipo mixto, puesto que incluye dos subcontratos diferentes: uno de alquiler y otro de compraventa. Con este tipo de contrato, el inquilino puede vivir en la vivienda durante un tiempo limitado a cambio del pago del alquiler acordado. Una vez finalice este plazo, tendrá derecho a adquirirla por el precio correspondiente, del cual se descontarán total o parcialmente los pagos que se hayan realizado en calidad de alquiler hasta ese momento.
Según el Tribunal Supremo, se trata de «un precontrato –en principio unilateral–, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».
¿Qué se debe tener en cuenta antes de realizar un contrato de alquiler con opción a compra?
Lo primero a tener en cuenta a la hora de realizar un contrato de alquiler con derecho a compra es que este se trata de un tipo de contrato atípico no contemplado por la Ley y que, como tal, no aparece explícito en el Código Civil, aunque es cierto que está regulado por y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Por este motivo, un aspecto básico de este tipo de contratos es que las condiciones deben aparecer muy bien definidas y detalladas para evitar posibles problemas en el futuro.
También debe saber que este tipo de contratos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más alta o más baja, pero sí que conllevan un desembolso inicial mayor correspondiente a la prima por la opción a compra. En caso de que el inquilino no decida, por el motivo que sea, formalizar el contrato de compraventa, perdería dicha prima de forma íntegra a diferencia de una fianza de un contrato de alquiler sin opción a compra que sí es reembolsable.
Dudas más frecuentes sobre el alquiler con opción a compra
A continuación vamos a responder a tres de las preguntas que más nos hacen nuestros clientes en referencia a la opción de los contratos de alquiler con derecho a compra; si, después de leerlas, aún tiene dudas sobre esta opción, puede ponerse en contacto con nosotros e intentaremos resolverlas.
¿Es posible prorrogar el alquiler correspondiente a un contrato de alquiler con opción a compra?
Si así lo acepta el propietario, el inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler aunque este sea con derecho a compra. Aún así, en caso de que se produjera dicha prórroga, la opción a compra quedaría anulada al tratarse de un contrato diferente; es decir, el inquilino perdería la prima que le daba opción a compra y cuyo pago realizó en el momento de firma del contrato anterior.
¿Se puede formalizar la compra de la vivienda antes de que termine el plazo designado para el alquiler con opción a compra?
Sí, la compra de la vivienda puede formalizarse mucho antes de que termine el plazo máximo fijado para la duración del alquiler. De hecho, la situación más habitual es que sea el propio inquilino el que pida formalizar la compra antes de que acaben los dos primeros años de alquiler.
¿Qué beneficios fiscales tiene el alquiler con opción a compra?
Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, pueden darse diferentes situaciones fiscales:
– Si en el contrato solo se especifica el plazo y el precio de la vivienda durante el alquiler, el inquilino podrá deducirse los gastos de alquiler y el propietario deberá declarar los ingresos recibidos en este concepto. Además, cuando se realice la venta, el propietario deberá declarar la ganancia de patrimonio.
– En caso de que el inquilino pague al propietario la prima correspondiente al derecho de la opción a compra, este último deberá declararla como ganancia, pero el arrendatario no se la podrá desgravar.
Se trata, por tanto, de una opción que en este momento puede resultar interesante para todas aquellas personas que se vean afectadas por la incertidumbre laboral y de no saber si podrán hacer frente al pago de las cuotas de una compraventa a largo plazo. En caso de que, llegado el momento de formalizar el contrato de compraventa, puedan hacer frente al total de la compra, contarán con el beneficio añadido de haber realizado ya parte de los pagos.
Sin embargo, el alquiler con opción a compra no solo es beneficioso para el arrendatario, sino para ambas partes; dado que el arrendador mantiene su vivienda alquilada y recibe los ingresos pertinentes a cambio con vistas a una (más que posible) formalización de la compraventa.
