INE: Cómo actualizar la renta del alquiler

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¿Tienes que actualizar la renta de la vivienda que tienes alquilada? ¿Qué índice se aplica? ¿Y si no se trata de una vivienda, sino de un local comercial? Estas preguntas son habituales entre los propietarios de inmuebles en alquiler. En un mercado inmobiliario en constante evolución, mantener actualizados los contratos de los arrendamientos es esencial para asegurar la rentabilidad de tus inversiones. En este artículo te explicaremos cómo actualizar la renta del alquiler en base al IPC y en qué casos se utilizan otros índices. 


¿Qué es el Índice de Precios al Consumo (IPC)?

El IPC es una medida estadística que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) para identificar las variaciones en los precios de un conjunto de bienes y servicios que la población consume regularmente. En palabras sencillas: mide lo que cuesta la cesta de la compra en cada momento. 


El IPC es importante para entender cómo evoluciona el coste de vida y para actualizar la renta de determinados alquileres. 


Aplicación del IPC en la actualización de la renta

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la actualización de la renta en el artículo 18 y establece lo siguiente: 


– Que la renta se actualiza anualmente en función de lo que hayan pactado las partes y si no han pactado nada, no se aplica actualización. 

– Si las partes no han pactado un mecanismo expreso para la actualización, se aplica el índice de garantía de competitividad. 

El aumento producido por la actualización de la renta no puede ser mayor que el resultado de aplicar la variación porcentual del IPC en la fecha de actualización. Por ejemplo, si la renta es de 1.000 euros al mes, la máxima subida será de 30 euros mensuales, por lo que la renta quedaría en 1.030 euros/mes. 


Cambios con la nueva Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda de 2023 ha introducido cambios significativos en cómo se deben revisar las rentas y establece un límite máximo para la subida de la renta, que no podrá superar el 3%, en las rentas que se actualicen del 1 de enero al 31 de diciembre de 2024. 


Este límite tiene como objetivo garantizar el acceso a la vivienda y proteger a los inquilinos de incrementos desorbitados en periodos de alta inflación.


¿Qué es el Índice de precios de referencia de alquiler de vivienda?

Además del IPC, la nueva ley introduce el Índice de Precios de Referencia de Alquiler de Vivienda. Este índice establece un rango de precios en diferentes zonas, con el objetivo de controlar los precios en áreas con alta demanda inmobiliaria y evitar la especulación. Su aplicación es especialmente relevante en zonas tensionadas. 


¿Cómo actualizar la renta de tu vivienda?

Si tienes una vivienda alquilada, el proceso de revisión de renta será el siguiente: 


Lee el contrato para asegurarte del método de revisión de renta que se pactó entre las partes. 

– Del contrato de alquiler se pueden derivar varias situaciones: 

Que no se haya pactado que se va a hacer la revisión de la renta. En este caso no se podrá revisar la renta.

– Que se haya pactado que se hace la revisión de la renta, pero no se haya establecido el mecanismo concreto para hacer esa revisión. En este supuesto, se aplica el índice de garantía de competitividad. En este enlace del INE lo puedes calcular. 

– Que se haya pactado que se aplica el IPC. En este enlace del INE podrás ver cómo ha variado y aplicarlo a la renta. 


Pero, es esencial, que sepas que tanto si eres un pequeño propietario como si eres un gran tenedor, o si tu vivienda está o no en una zona tensionada: el límite máximo de aumento de la renta en 2024 será del 3%. 


El siguiente paso consiste en comunicar la actualización de la renta al inquilino. Deberás hacerlo con el plazo de antelación establecido en el contrato. 


Ejemplo de revisión de renta en vivienda 

Partamos del siguiente caso: has alquilado una vivienda de tu propiedad en Barcelona. El alquiler se firmó en marzo de 2023 con una renta de 1.900 euros/mes, por lo que la renta se revisa en marzo de 2024. El índice que se aplica, según el contrato, es el IPC del mes anterior (febrero) que ha sido de un 2,8%. Por lo tanto, el importe sería de 53,20 (2,8% de 1.900 euros). La renta resultante sería de 1.953,20 euros al mes. 


En este caso no opera el límite de la Ley de Vivienda porque el IPC está por debajo del 3%. Si el IPC hubiera sido de un 3,5% (superior al límite del 3%), solo se habría podido aplicar el 3%.


¿Qué ocurre con los contratos de arrendamiento de locales, oficinas, naves o viviendas turísticas? 

Este tipo de arrendamientos se denominan por la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamientos para uso distinto al de vivienda y se refiere a ellos en el artículo 3 que establece que: 


– Son aquellos que recaen sobre una edificación que tiene como destino primordial uno distinto al de vivienda habitual del inquilino. 

– Que tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente


Por lo tanto, un alquiler de un local comercial, una oficina, una nave o una vivienda turística es un alquiler para uso distinto al de vivienda. Esto tiene una implicación importante: 


Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil.


Por lo tanto, en estos casos el método para la revisión de la renta será el pactado por las partes. Se pueden aplicar varios mecanismos, por ejemplo:


– La revisión conforme al IPC. 

– La revisión conforme al IPC más un X%. 

– La revisión conforme a la renta de mercado. 

– Un escalado de la renta de año en año pactado en el contrato. 


Ejemplo de revisión de renta de contrato de alquiler de local comercial

Imagina el siguiente caso: 


Eres propietario de un local comercial en Barcelona. Lo alquilaste el año pasado en el mes de marzo por 3.000 euros al mes. En el contrato se regula que la renta se revisa conforme al IPC. Ya hemos visto que este año el IPC de febrero ha sido de 2,8%. Si se aplica ese porcentaje a la renta el resultado es de: 84 euros. Por lo tanto, la renta actualizada será de 3.084 euros. 


Como se trata de un local comercial no opera el límite del 3%, por lo que si el IPC hubiera sido del 3,5% se aplicaría ese porcentaje. 


Por lo tanto, la actualización de la renta se realiza en arrendamientos de vivienda y en los de uso distinto al de vivienda de forma diferente. En las viviendas sí entra en juego el límite del 3%, mientras que en locales, naves y otros usos, no. 


Actualizar la renta del alquiler es un método para mantener la viabilidad económica de los alquileres de las propiedades. Sin embargo, es fundamental hacerlo de manera justa y conforme a la legislación vigente, sobre todo en el caso de vivienda para garantizar el derecho de los inquilinos al acceso a una vivienda digna y a un precio asequible. 


Ana Vila

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