Saps què és la propietat vertical, en què es diferencia de la propietat horitzontal i quines obligacions i limitacions l’afecten? En aquest post t’expliquem tots els detalls perquè sàpigues en què consisteix la propietat vertical i tot el que implica pel propietari.
Què és la propietat vertical?
Estem habituats a comunitats de propietaris en les quals, d’una banda, tenim els propietaris de pisos i locals de l’edifici, i, d’altra banda, trobem elements comuns de l’edifici com la piscina i els jardins, per exemple, que són propietat de tots els copropietaris en funció de la seva quota de participació. Això és el que s’anomena propietat horitzontal i es regula per la Llei de Propietat Horitzontal, de dret comú, i pel Codi Civil català.
Quan tot l’edifici i, per tant, tots els pisos i locals, pertanyen al mateix propietari (que pot ser una persona física o una persona jurídica) estem davant d’una propietat vertical. En aquests casos és bastant habitual que cada finca que forma part de l’edifici es dediqui al lloguer, per exemple, de pisos, d’oficines o de locals comercials.
Per tant, la propietat vertical està dividida en entitats susceptibles d’aprofitament independent, però és una única finca registral (en el Registre de la Propietat té assignat un número). En la propietat horitzontal, però, cada entitat és una finca registral independent (amb un nombre de diferent cadascuna en el Registre de la Propietat), i les zones i elements comuns s’assignen a aquestes entitats independents en funció d’una quota de participació.
Característiques de la propietat vertical
La propietat vertical té, per tant, les següents característiques: Tot l’edifici és propietat d’una única persona física o jurídica.
– L’edifici és una única finca registral.
– No hi ha elements comuns, ja que hi ha un propietari únic.
– No s’aplica la Llei de Propietat Horitzontal.
– No existeixen quotes de comunitat a pagar.
– No cal que es creï una comunitat de propietaris i tots els drets i obligacions correspondran a un únic propietari.
– L’immoble es pot rendibilitzar a través del lloguer de cadascuna de les finques que el conformen.
– L’edifici en propietat vertical es pot transformar en propietat horitzontal mitjançant una escriptura de divisió de propietat horitzontal.
Obligacions i limitacions en la propietat vertical
Tenir un immoble en règim de propietat vertical implica una sèrie d’obligacions com les següents:
Conservació de l’edifici en bon estat
Perquè l’edifici estigui en bon estat s’hauran de fer les corresponents obres de millora. En aquest sentit, la Llei d’Ordenació de l’Edificació, a l’article 16.1, estableix el següent:
Són obligacions dels propietaris conservar en bon estat l’edificació mitjançant un adequat ús i manteniment, així com rebre, conservar i transmetre la documentació de l’obra executada i les assegurances i garanties amb què aquesta compti.
Complir amb les obligacions fiscals
Aquestes seran, entre d’altres, les següents:
– Liquidació i pagament de l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA). Els propietaris d’edificis en règim de propietat vertical hauran de pagar l’IVA de les factures dels proveïdors que contractin per al manteniment de l’edifici i altres serveis. El tipus a pagar per l’IVA dependrà del servei prestat, sent el tipus general el del 21%.
– Liquidació i pagament de l’Impost de Béns Immobles (IBI). L’IBI és un impost municipal que grava els béns rústics, urbans i de característiques similars. En concret grava la titularitat dels drets reals següents sobre béns immobles: concessió administrativa, dret real de superfície, dret real d’usdefruit i dret de propietat. A l’àrea metropolitana de Barcelona s’haurà de pagar també l’anomenat tribut metropolità o recàrrec d’IBI, destinat a finançar serveis d’aquesta àrea.
– Pagament de gual o de permisos municipals equivalents. Es tracta de la llicència que es demana per restringir l’ús de la via pública per a l’entrada i sortida de vehicles privats d’un edifici.
– Pagament del preu públic per la recollida de residus. Aquest preu públic l’hauran de pagar les persones que siguin titulars d’una activitat econòmica i que no tinguin contractat un servei de recollida propi.
– Pagament de l’impost sobre construccions, instal·lacions i obres. En el cas que el propietari de l’edifici realitzi una construcció, instal·lació o obra, per a la qual sigui necessària una llicència urbanística, haurà de pagar aquest impost.
Pagament de despeses
El propietari de l’edifici s’haurà de fer càrrec de totes les despeses de l’edifici com les derivades del manteniment (ascensors, neteja, jardineria, etc.), subministraments (com la llum o l’aigua) i assegurances, entre d’altres.
Què passa si es vol vendre un edifici en propietat vertical?
Si el propietari de l’edifici en règim de propietat vertical vol vendre, es poden donar dos supòsits:
Venda de la totalitat de l’edifici com una unitat
En aquest cas no hi ha problema, es fixa un preu pel total de l’edifici i es ven en escriptura pública de compravenda. El nou propietari podrà dur a terme, si ho desitja, la divisió horitzontal, tal com descrivim en el següent apartat.
Venda per parts
En aquest supòsit cal dividir horitzontalment l’edifici mitjançant una escriptura de divisió horitzontal atorgada davant notari, en la qual es determinarà la divisió en diferents finques registrals, els coeficients de participació de cada finca i es regularan els estatuts de la comunitat de veïns. En constituir-se la comunitat de propietaris s’hauran d’establir els diversos òrgans com la Junta de Propietaris, el president de la comunitat, el secretari i l’administrador.
En l’article 553-1 del Codi Civil català es defineix la propietat horitzontal de la manera següent:
El règim jurídic de la propietat horitzontal implica, per als propietaris, el dret de propietat en exclusiva sobre els elements privatius i en comunitat amb els altres propietaris sobre els elements comuns.
Per altra banda, en aquest article s’estableix que l’atorgament del títol de constitució del règim de propietat horitzontal haurà de contemplar els següents aspectes:
– L’existència d’un o més titulars de la propietat d’almenys un immoble integrat per elements privatius i comuns.
– La determinació de la quota de participació en els elements comuns de cada element privatiu.
– La configuració d’una organització per a l’exercici dels drets i deures dels propietaris.
Com gestionar un edifici en propietat vertical?
Tal com hem vist un edifici en règim de propietat vertical suposa la necessitat de complir una sèrie d’obligacions administratives i fiscals, entre d’altres. Els tràmits que impliquen aquestes obligacions poden ser realitzats pel propietari de l’edifici directament o es pot contractar un equip d’experts en gestió patrimonial que s’ocupi d’aspectes com:
– El pagament d’impostos dins el termini i en la forma escaient per evitar inspeccions o sancions.
– La gestió dels lloguers (recerca de llogaters, control de la solvència dels potencials llogaters per a evitar llogaters morosos, gestió del cobrament de les rendes, reclamació d’impagaments, etc.)
– La tramitació de les incidències de l’edifici (contacte amb proveïdors, companyies d’assegurances, etc.).
– L’optimització de costos (negociació amb proveïdors, recerca de les millors opcions).
En definitiva, un gestor patrimonial expert t’ajudarà a estalviar temps i diners, alhora que t’alliberarà de totes les preocupacions i podràs optimitzar la rendibilitat que obtens per l’edifici.
