¿Sabes qué es la propiedad vertical, en que se diferencia de la propiedad horizontal y qué obligaciones y limitaciones le afectan? En este post te contamos todos los detalles para que sepas en qué consiste la propiedad vertical y todo lo que implica para el propietario.
¿Qué es la propiedad vertical?
Estamos habituados a comunidades de propietarios en las que, por un lado, tenemos a los propietarios de pisos y locales del edificio, y, por otro lado, encontramos elementos comunes del edificio como la piscina y los jardines, por ejemplo, que son propiedad de todos los copropietarios en función de su cuota de participación. Esto es lo que se llama propiedad horizontal y se regula por la Ley de Propiedad Horizontal, de derecho común, y por el Código Civil catalán.
Cuando todo el edificio y, por lo tanto, todos los pisos y locales, pertenecen al mismo propietario (que puede ser una persona física o una persona jurídica) estamos ante una propiedad vertical. En estos casos es bastante habitual que cada finca que forma parte del edificio se dedique al alquiler, por ejemplo, de pisos, de oficinas o de locales comerciales.
Por lo tanto, la propiedad vertical se encuentra dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pero es una única finca registral (en el Registro de la Propiedad tiene asignado un número). En la propiedad horizontal, sin embargo, cada entidad es una finca registral independiente (con un número de diferente cada una en el Registro de la Propiedad), y las zonas y elementos comunes se asignan a esas entidades independientes en función de una cuota de participación.
Características de la propiedad vertical
La propiedad vertical tiene, por lo tanto, las siguientes características:Todo el edificio es propiedad de una única persona física o jurídica.
– El edificio es una única finca registral.
– No hay elementos comunes, puesto que hay un propietario único.
– No se aplica la Ley de Propiedad Horizontal.
– No existen cuotas de comunidad a pagar.
– No es necesario que se cree una comunidad de propietarios y todos los derechos y obligaciones corresponderán a un único propietario.
– El inmueble se puede rentabilizar a través del alquiler de cada una de las fincas que lo conforman.
– El edificio en propiedad vertical se puede transformar en propiedad horizontal mediante una escritura de división de propiedad horizontal.
Obligaciones y limitaciones en la propiedad vertical
Tener un inmueble bajo el régimen de propiedad vertical implica una serie de obligaciones como las siguientes:
Conservación del edificio en buen estado
Para que el edificio esté en buen estado se deberán realizar las correspondientes obras de mejora. En este sentido, la Ley de Ordenación de la Edificación, en el artículo 16.1, establece lo siguiente:
Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Cumplir con las obligaciones fiscales
Estas serán, entre otras, las siguientes:
– Liquidación y pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Los propietarios de edificios en régimen de propiedad vertical deberán pagar el IVA de las facturas de los proveedores que contraten para el mantenimiento del edificio y otros servicios. El tipo a pagar por el IVA dependerá del servicio prestado, siendo el tipo general el del 21%.
– Liquidación y pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El IBI es un impuesto municipal que grava los bienes rústicos, urbanos y de características similares. En concreto grava la titularidad de los siguientes derechos reales sobre bienes inmuebles: concesión administrativa, derecho real de superficie, derecho real de usufructo y derecho de propiedad. En el área metropolitana de Barcelona se deberá pagar también el llamado tributo metropolitano o recargo de IBI, destinado a financiar servicios de dicha área.
– Pago de vado o de permisos municipales equivalentes. Se trata de la licencia que se solicita para restringir el uso de la vía pública para la entrada y salida de vehículos privados de un edificio.
– Pago del precio público por la recogida de residuos. Este precio público lo tendrán que pagar las personas que sean titulares de una actividad económica y que no tengan contratado un servicio de recogida propio.
– Pago del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. En el caso en que el propietario del edificio realice una construcción, instalación u obra, para la cual sea necesaria una licencia urbanística, deberá pagar este impuesto.
Pago de gastos
El propietario del edificio deberá hacerse cargo de todos los gastos del edificio como los derivados del mantenimiento (ascensores, limpieza, jardinería etc.), suministros (como la luz o el agua) y seguros, entre otros.
¿Qué ocurre si se quiere vender un edificio en propiedad vertical?
Si el propietario del edificio en régimen de propiedad vertical quiere vendero, se pueden dar dos supuestos:
Venta de la totalidad del edificio como una unidad
En este caso no hay problema, se fija un precio por el total del edificio y se vende en escritura pública de compraventa. El nuevo propietario podrá realizar, si lo desea, la división horizontal, tal y como describimos en el siguiente apartado.
Venta por partes
En este supuesto es necesario dividir horizontalmente el edificio mediante una escritura de división horizontal otorgada ante notario, en la que se determinará la división en distintas fincas registrales, los coeficientes de participación de cada finca y se regularán los estatutos de la comunidad de vecinos. Al constituirse la comunidad de propietarios se deberán establecer los diversos órganos como la Junta de Propietarios, el presidente de la comunidad, el secretario y el administrador.
En el artículo 553-1 del Código Civil catalán se define la propiedad horizontal de la siguiente forma:
El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.
Por otro lado, en dicho artículo se establece que el otorgamiento del título de constitución del régimen de propiedad horizontal deberá contemplar los siguientes aspectos:
– La existencia de uno o más titulares de la propiedad de al menos un inmueble integrado por elementos privativos y comunes.
– La determinación de la cuota de participación en los elementos comunes de cada elemento privativo.
– La configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y deberes de los propietarios.
¿Cómo gestionar un edificio en propiedad vertical?
Tal y como hemos visto un edificio en régimen de propiedad vertical supone la necesidad de cumplir una serie de obligaciones administrativas y fiscales, entre otras. Los trámites que implican estas obligaciones pueden ser realizados por el propietario del edificio directamente o se puede contratar a un equipo de expertos en gestión patrimonial que se ocupe de aspectos como:
– El pago de impuestos en tiempo y forma para evitar inspecciones o sanciones.
– La gestión de los alquileres (búsqueda de inquilinos, control de la solvencia de los potenciales inquilinos para evitar inquilinos morosos, gestión del cobro de las rentas, reclamación de impagos, etc.)
– La tramitación de las incidencias del edificio (contacto con proveedores, compañías de seguros, etc.).
– La optimización de costes (negociación con proveedores, búsqueda de las mejores opciones).
En definitiva, un gestor patrimonial experto te ayudará a ahorrar tiempo y dinero, a la vez que te liberará de todas las preocupaciones y podrás optimizar la rentabilidad que obtienes por el edificio.
