¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

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Imagina el siguiente caso: tres hermanos heredan el piso donde vivía su padre fallecido. Todos aceptan la herencia, pero dos quieren destinar el piso al alquiler y el tercero quiere vender el piso. Si estás en esta situación te preguntarás: ¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?, ¿qué ocurre si el resto de los herederos se opone a la venta?, ¿qué pasos debo seguir para vender mi parte? En este post te contamos qué se puede hacer en estos casos. 


Heredar no es un regalo, como se suele pensar en ocasiones, ya que se deben pagar impuestos y asumir obligaciones (hipotecas, deudas etc.) derivadas de la herencia que pueden hacer que dicha herencia sea un coste para el heredero y que desee vender lo heredado (sobre todo en caso de inmuebles). Si se hereda un piso entre varios herederos se recibe un porcentaje intangible de ese piso y si los herederos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con el piso y uno de ellos quiere vender porque necesita el dinero para hacer frente a los gastos de la herencia, habrá un conflicto que se debe solucionar



¿Qué opciones existen si se hereda parte de una vivienda? 


Existen varias opciones si un heredero recibe una parte de una vivienda y son las siguientes: 


a) Renunciar a la herencia.

En este caso, si se estudian las circunstancias de la herencia y se ve que la aceptación supone el pago de impuestos elevados y que la herencia tiene muchas deudas, se puede optar por la renuncia que deberá realizarse en escritura pública. En dicha escritura el heredero expresa que no quiere serlo. 


b) Aceptar la herencia.

En este caso, se puede aceptar la herencia a beneficio de inventario. De forma que será la propia herencia la que responda de las deudas de dicha herencia. O también, aceptar de forma pura y simple, por lo que los herederos recibirán los bienes y tendrán que hacer frente a todas las deudas y obligaciones de la herencia. Si se recibe una parte de una vivienda y se quiere vender se pueden hacer varias cosas: 


Extinguir el condominio. Una opción consiste en que el heredero que recibe una parte del piso compre las otras partes del piso al resto y se extinga el condominio. Para hacer esto, evidentemente, es necesario que todos los herederos estén de acuerdo. Si no se logra poner de acuerdo a los herederos se puede optar por acudir a una mediación en la que un tercero ajeno al conflicto escucha a las partes y les ayuda a alcanzar un pacto. 


Venta de la parte del piso. En este caso se vende el porcentaje del piso que corresponde al heredero a una tercera persona. Hay numerosas empresas en el mercado especializadas en comprar porcentajes en proindivisos derivados de herencias o de otras circunstancias. La desventaja de esta opción es que en la venta de una parte el precio que se obtiene es inferior al que se obtendría cuando se vende el total del piso y se reparte el precio. Además, si se vende a un extraño pueden surgir conflictos entre los coherederos y entra en juego el derecho de retracto regulado en el artículo 1.067 del Código Civil que establece lo siguiente: 


Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.


En el Código Civil catalán se establece lo siguiente, en relación a la disposición de la cuota hereditaria, en el artículo 463.6: 


1. Cada coheredero puede disponer de su cuota hereditaria.

2. En caso de compraventa o dación en pago a favor de persona que no sea coheredera, los demás coherederos pueden ejercer, en proporción a sus cuotas respectivas, los derechos de tanteo y retracto.

3. Los derechos de tanteo y retracto se ejercen en el tiempo y la forma establecidos por el artículo 552-4.2.


Demanda de división de la cosa común. Si los herederos no se ponen de acuerdo, otra opción es que el heredero que quiere vender su parte de la vivienda heredada interponga un procedimiento de división de la cosa común. En este caso, el juez decide sobre la venta de la vivienda en una subasta pública.  Las desventajas de esta opción son que es un procedimiento largo que puede durar más de un año y que tiene un coste elevado porque se deben contratar los servicios de un abogado y de un procurador, entre otros profesionales. Además, el precio final de la venta puede estar por debajo del precio de mercado por lo que se obtiene una rentabilidad inferior. 



Pasos para vender mi parte de una casa heredada


Si vas a heredar una parte de un piso y quieres venderla puedes seguir los siguientes pasos: 


En cuanto a la herencia. Deberás realizar las siguientes gestiones: 


Solicitar y reunir toda la documentación. Entre otros, deberás solicitar los siguientes documentos: certificado de defunción, certificado de actos de última voluntad, testamento y documentos relativos a los bienes de la herencia (certificados de cuentas bancarias, pólizas de seguros, escrituras de bienes inmuebles etc.). 


Aceptar la herencia. Si en base al certificado de actos de última voluntad se deriva que hay testamento. Se puede solicitar copia del mismo e ir al notario con toda la documentación para que elabore la escritura de aceptación de herencia. Si no hay testamento el notario otorgará una escritura de declaración de herederos, en función de lo establecido en la ley para los casos de herencia ab intestato. En este último caso, deberás acreditar el parentesco que tengas con el fallecido. 


Pagar los impuestos. Por un parte, deberás pagar el impuesto de sucesiones y donaciones, que puede ser diferente en cada comunidad autónoma; y, por otra parte, tendrás que pagar la plusvalía municipal por el inmueble. 


Inscripción en el registro de la propiedad. A continuación, la escritura relativa a la herencia del piso, se deberá inscribir en el registro de la propiedad. Esta gestión la puede hacer la notaría a través de una gestoría que se ocupe de la liquidación de los impuestos y de la inscripción, a cambio del pago de unos honorarios. 


Venta de la parte de la vivienda. Si todos los herederos están de acuerdo, se pueden vender la vivienda completa. Pero si no lo están, el heredero que lo desee puede vender su parte. El heredero que venda tendrá que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial que obtenga y la plusvalía municipal si se ha producido un incremento de valor del bien. 


En definitiva, sí puedes vender tu parte en una casa heredada. Pero es necesario que conozcas cada opción y la valores con expertos en derecho inmobiliario que te ayuden a decidir cuál es la mejor alternativa para evitar conflictos y pagar menos impuestos. Una consultoría inmobiliaria experta te podrá ayudar a analizar las opciones que tienes. Pero también a recopilar toda la documentación, mediar entre los herederos y buscar un comprador para todo o parte del piso. 





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