Referencia de precios de alquiler de vivienda

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Referencias de precio de alquiler vivienda

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¿Quieres alquilar una vivienda de tu propiedad o estás buscando piso para arrendar? En España, sobre todo en las grandes ciudades, alquilar un piso se ha convertido en algo bastante complicado y caro. Para controlar esta situación se ha establecido el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda. Te contamos en qué consiste, qué se considera para aplicarlo, en qué casos se aplica y cómo. 


El aumento del precio del alquiler es un problema

El problema del alquiler en España es doble: por un lado, no hay casi oferta y la demanda es muy elevada, por lo que los pisos se alquilan por los arrendatarios en horas e incluso sin llegar a visitarlos. Por otro lado, según datos de idealista, los precios no dejan de subir, de hecho, en diciembre de 2023 se pagaban 12,1 euros por metro cuadrado, y el alquiler de viviendas aumentó un 10,1% durante los 12 meses anteriores. 


El incremento de precios del alquiler en las grandes ciudades es, incluso, más elevado: en Madrid fue de un 14,6% y en Barcelona de un 12,4%. 


Como consecuencia de todo lo anterior, el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda (IPRA) se ha convertido en una herramienta fundamental para controlar el mercado inmobiliario residencial español. Este sistema, creado por el Gobierno en 2023, tiene como objetivo aportar transparencia y equilibrio a las relaciones entre arrendadores e inquilinos, especialmente en las zonas con mayor tensión en cuanto al precio del alquiler residencial.


¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler de vivienda?

El IPRA es un indicador que da un rango de valores de precios de alquiler de viviendas para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento en zonas declaradas tensionadas. 


No se aplica a los alquileres para uso distinto al de vivienda como los locales comerciales o las oficinas. 


Para el cálculo del índice se consideran diversos factores que son los siguientes: 

– La superficie útil de la vivienda.

– El estado de conservación

– Si tiene o no ascensor.

– La certificación energética.

– Si tiene o no parking o está o no amueblado. 

– Si existen zonas comunes como jardín o piscina. 

– Si tiene servicios como la portería o conserjería

– El año de construcción del edificio.

– El número de habitaciones y baños.

– La ubicación de la vivienda.

– La renta media de la zona.


En el caso de las zonas que hayan sido declaradas tensionadas, por aplicación de la Ley de vivienda, el valor superior del rango será el límite máximo de la renta de alquiler para nuevos contratos de grandes tenedores y para contratos de viviendas que nunca se hayan alquilado. 


¿Para qué sirve el índice?

El índice tiene varias finalidades que son las siguientes: 

– Que exista un control por parte del Gobierno de los precios de zonas con precios elevados de manera que se reduzcan. 

– Que se respete el derecho a la vivienda.

– Que las personas puedan acceder a una vivienda en alquiler a precios más reducidos y accesibles. 


¿Cómo se calcula el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas?

El IPRA se calcula por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana utilizando los datos de los contratos de alquiler inscritos en el Registro de la Propiedad y otros organismos oficiales.


Si quieres conocer el rango de valores en los que se encuentra el precio de alquiler de una vivienda deberás: 

– Entrar en la web del ministerio. Este es el enlace

– Introducir la dirección completa de la vivienda o su referencia catastral (la podrás encontrar en el recibo del IBI o a través del enlace a la sede electrónica del Catastro). 

– A continuación, deberás incluir todas las características del piso (antigüedad, superficie etc.). 

– Finalmente, la web te dará un rango de precios en euros por mes y podrás imprimir en pdf el informe de los precios. 


¿Cómo se aplica el índice de referencia de precios de alquiler?

El IPRA se aplica en las denominadas zonas tensionadas, es decir, aquellas donde el precio del alquiler ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años. 


Según la Ley de vivienda las zonas tensionadas se podrán declarar por las Comunidades autónomas en el caso de que se cumplan los siguientes requisitos: 

– Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos de suministros, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona. 

– Que el precio de compra o alquiler haya aumentado durante los últimos cinco años en, al menos, un 3% por encima del incremento del IPC.


En estas zonas, el valor superior del rango del IPRA marca el límite del precio de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores (es decir, de aquellas personas que tengan más de 10 viviendas) y en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años.


En el caso de las zonas no tensionadas el índice no tiene carácter vinculante, pero se puede utilizar como referencia para la negociación de los contratos de arrendamiento entre arrendadores y arrendatarios. En estos casos, por lo tanto, la renta será fijada libremente por las partes.


El índice no se aplica a los contratos de alquiler ya existentes, ni en los contratos de alquiler de las viviendas de protección oficial.


¿Qué ocurre si tienes un piso ya alquilado con una renta que supera el límite máximo de la zona tensionada?

En este caso, el precio no se reduce para acomodarlo al límite, pero cuando se realice una actualización de la renta, deberá respetarse el límite establecido por la Ley de vivienda. El precio solo se podrá reducir al límite máximo si el propietario es un gran tenedor, se termina el contrato y se decide firmar uno nuevo. 


En el caso de que seas propietario y hayas hecho reformas en el piso, podrás aumentar la renta en un 10% en determinados casos. 


¿Por qué está generando polémica? 

El índice ha sido criticado por diversos sectores. Por una parte, los propietarios de viviendas en alquiler consideran que limita su capacidad para fijar libremente el precio del alquiler. Por otro lado, otras personas consideran que el índice no es preciso y que no refleja la realidad del mercado inmobiliario de cada ciudad o municipio. 


Sin embargo, el IPRA es una herramienta importante para regular el mercado del alquiler de vivienda en España y permitir que todas las personas puedan tener acceso a una vivienda. 


Este índice proporciona mayor transparencia a los arrendatarios y ayuda a tomar decisiones informadas sobre la vivienda que quieren alquilar. Además, el IPRA puede contribuir a contener el crecimiento desmedido de los precios del alquiler en las zonas tensionadas de España que, tal y como hemos visto, alcanza valores exorbitantes. 


En definitiva, debemos considerar que El IPRA es una herramienta relativamente nueva y aún está en desarrollo. Es posible que el sistema se modifique en el futuro para mejorar su precisión y adaptarlo a las necesidades del mercado inmobiliario, por lo que es necesario esperar y ver cómo evoluciona y se ajusta para poder cumplir con su objetivo principal: que todas las personas puedan alquilar una casa a un precio asequible. 


Si quieres alquilar tu casa o buscar vivienda el alquiler, contacta con nosotros y te ayudaremos a establecer el precio respetando la ley. 


Ana Vila

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