Comprar una casa en separación de bienes: pros y contras

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separación de bienes

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La separación de bienes es un mecanismo legal que toma una importancia muy significativa durante la finalización de la relación matrimonial, sobre todo cuando se decide comprar la propiedad que ambos cónyuges compartían.  Pero, ¿en qué consiste exactamente una separación de bienes?,  ¿cómo comprar la mitad de una propiedad bajo este régimen? 

 

 

¿Qué es el régimen de separación de bienes?

La separación de bienes es un régimen económico matrimonial que permite que los patrimonios de cada uno de los cónyuges estén diferenciados durante el matrimonio. En este régimen, cada cónyuge gestiona y administra sus bienes y derechos de forma independiente. 

 

Aunque los patrimonios de ambos estén separados, pueden existir ciertos bienes comunes, que son aquellos adquiridos conjuntamente durante el matrimonio o cuya titularidad es difícil de demostrar.

 

Como hemos comentado, en la separación de bienes, cada cónyuge es responsable de administrar sus propios bienes, tanto los adquiridos antes del matrimonio como durante el mismo. Esto significa que los ingresos obtenidos por cada cónyuge pertenecen exclusivamente a ese cónyuge, y no se comparten las ganancias ni las deudas entre ellos. Sin embargo, ambos cónyuges tienen la obligación de contribuir a las cargas matrimoniales y pueden ser responsables solidariamente por deudas derivadas de la potestad doméstica.

 

En este sentido es importante mencionar que, en caso de divorcio, el régimen de separación de bienes simplifica la liquidación económica, ya que no existe una sociedad conyugal que disolver. La distribución de los bienes comunes adquiridos durante el matrimonio se realizará en función de la contribución de cada cónyuge a su adquisición. 

 

 

¿Cómo comprar una propiedad estando en régimen de separación de bienes? 

Bajo el régimen de separación de bienes, si ambos cónyuges adquirieron la vivienda de manera conjunta durante el matrimonio, cada uno será propietario de la parte que haya aportado. 

 

Para adquirir la mitad de la propiedad que pertenece a tu pareja es necesario acordar un precio y formalizar una escritura de compraventa ante un notario, documentando la transferencia de la mitad de la propiedad a tu nombre. 

 

Además de esto, deberás atender al pago de los impuestos correspondientes y gestionar el registro de la propiedad en el Registro de la Propiedad. En este sentido, es importante destacar que tu pareja solamente puede transferir la mitad de la propiedad que le corresponde, por lo que es fundamental garantizar que estás adquiriendo la porción específica que le pertenece. 

 

 

Y si la propiedad está hipotecada, ¿cómo puedo comprarla? 

En estos casos debes tener en cuenta algunas consideraciones ya que el proceso es un poco más complejo.

 

En primer lugar, es necesario obtener la aprobación del banco para llevar a cabo la transferencia de la propiedad. El banco debe autorizar la transmisión de la mitad de la propiedad a tu nombre y, además, cancelar la parte de la hipoteca que corresponde a la mitad de la propiedad de tu pareja. 

 

Además, si la hipoteca está a nombre de ambos cónyuges y tu pareja dejará de ser copropietario de la vivienda, será tu responsabilidad asumir el pago de la porción de la hipoteca que corresponde a tu mitad de la propiedad.

 

Por otra parte, será necesario acordar un valor para esta parte de la propiedad que deseas adquirir. El valor puede basarse en una evaluación realizada por un profesional tasador o puede ser resultado de un acuerdo mutuo entre ambas partes involucradas. Una vez que se haya establecido el valor de la mitad de la vivienda, el siguiente paso implica formalizar la transferencia de propiedad a tu nombre. Esto se realiza mediante la elaboración de una escritura de compraventa ante un notario. Además, será esencial llevar a cabo el registro oficial de la propiedad en el Registro de la Propiedad para garantizar que el cambio de titularidad quede debidamente registrado.

 

Este tipo de transacciones involucran aspectos legales y financieros, por lo que es recomendable contar con la asesoría de profesionales en el área legal y financiera para asegurar que todos los pasos se ejecuten adecuadamente y se cumplan todas las obligaciones contractuales.

 

 

¿Qué documentos necesito? 

Para desarrollar la adquisición de la mitad de cualquier vivienda es imprescindible llevar a cabo una serie de gestiones. Los documentos más habituales que serán requeridos son: 

 

Escritura de compraventa: este documento establece las condiciones de la transacción, incluyendo el precio de la vivienda y las modalidades de pago. La escritura debe ser redactada y firmada en presencia de un notario, y posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad.

 

Documentos de identificación: tanto el comprador como el vendedor deberán presentar su documentación de identidad. 

 

Certificado de titularidad y gravámenes: este certificado tiene el propósito de corroborar quién ostenta la titularidad de la propiedad, además de identificar eventuales gravámenes que puedan recaer sobre ella, como hipotecas o embargos.

 

Certificado de deudas con la comunidad: si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, será necesario obtener este certificado para certificar que no existen deudas pendientes con dicha comunidad.

 

Certificado energético: resulta indispensable obtener un certificado energético que refleje la eficiencia energética de la vivienda, brindando información sobre su consumo y emisiones.

 

Comprobantes de suministros: es recomendable verificar que no haya pendientes pagos relacionados con los suministros esenciales como agua, electricidad o gas.

 

 

¿Qué gastos asumiré al comprar la mitad de la propiedad? 

Por una parte, deberás asumir una serie de impuestos, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplica al adquirir viviendas de segunda mano y cuyo porcentaje impositivo se sitúa entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda (variando en función de la comunidad autónoma) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que afecta los documentos notariales y cuyo porcentaje impositivo fluctúa entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda.

 

Además, la redacción y firma de la escritura de compraventa requerirán la intervención de un notario, conllevando honorarios que variarán en consonancia con el valor del inmueble y las tarifas del profesional. Por otra parte, una vez concluida la transacción, será necesario inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad, operación que también acarrea costes que dependerán del valor de la vivienda y de las tarifas del registrador.

 

Sin olvidar que si las partes no logran un acuerdo en torno al valor de la mitad de la vivienda, podría ser imperativo realizar una tasación efectuada por un profesional independiente, lo cual entraña un costo adicional.

 

Y finalmente, la cancelación de hipoteca. Si la vivienda mantiene una hipoteca vigente, deberás solventar la anulación correspondiente a la mitad de la propiedad que pretendes adquirir. Esta gestión podría implicar una comisión por cancelación anticipada o el pago de los honorarios notariales y de registro.

 

 

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Ana Vila

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