¿Cuáles son los derechos y las obligaciones del arrendador y del arrendatario?

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Alquilar una vivienda como propietario o inquilino genera muchas dudas si no se conoce la ley. Es importante contar con un profesional que te asesore y que te explique el contenido del contrato para que lo conozcas y lo comprendas antes de firmar. Te contamos cuáles son los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario en un contrato de alquiler de vivienda.





Derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario


Conocer los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario en un alquiler de vivienda ayuda a firmar el contrato con seguridad jurídica y a resolver todas las dudas que se puedan presentar.



Derechos del arrendador


El arrendador es la parte del contrato de alquiler residencial que pone a disposición del arrendatario una vivienda y tiene los siguientes derechos:



Recibir en tiempo y forma la renta pactada


El derecho más importante del arrendador consiste en recibir la renta que haya acordado con el arrendatario en el plazo y en la forma pactadas. De esta manera, si, por ejemplo, se ha acordado que se pague la renta durante los 7 primeros días de cada mes y el arrendatario paga más tarde, se producirá un retraso que podría convertirse en un incumplimiento del contrato y dar lugar a un desahucio por falta de pago si se acumulan rentas impagadas.



Solicitar garantías


En virtud del artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos en el momento de la celebración del contrato alquiler el inquilino deberá entregar una fianza en metálico al arrendador que en los arrendamientos de vivienda equivale a una mensualidad de renta. Por otro lado, el arrendador podrá solicitar otro tipo de garantías como un aval bancario, un aval personal o un depósito en garantía.



Aumentar la renta por obras de mejora


Si el arrendador realiza obras de mejora, una vez transcurridos 5 o 7 años del contrato (si es persona jurídica), tendrá derecho a elevar la renta anual, salvo que se pacte lo contrario en dicho contrato.



Autorizar reformas o modificaciones de la vivienda alquilada


En el caso en que el arrendatario se proponga realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios, deberá obtener el consentimiento del arrendador.



Interrumpir la prórroga del contrato si necesita la vivienda para sí mismo o sus familiares


Si el arrendador es persona física y ha transcurrido un año de duración del contrato alquiler, no se aplicará la prórroga obligatoria en el caso en que el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para que pueda darse este supuesto se debe haber contemplado expresamente en el contrato la necesidad de la vivienda por parte del arrendador.


Si el arrendador o su familiar no ocupan la vivienda en el plazo de 3 meses, el arrendatario podrá volver a la vivienda y que le paguen los gastos del desalojo o recibir una indemnización de un mes de renta por cada año del contrato que quede por cumplir.



A recibir la vivienda, al final del arrendamiento en las mismas condiciones en las que la entregó, salvo el deterioro por un uso normal


El propietario de la vivienda también tendrá derecho a recibirla, una vez finalizado el contrato, en las mismas condiciones en que la entregó, salvo los desperfectos que se deriven de un uso normal por parte del inquilino, por ejemplo, deterioro de las paredes o de los suelos debidos a un uso normal.



Obligaciones del arrendador


Por otra parte, las obligaciones del arrendador son las siguientes:



Entregar la vivienda.


La obligación más importante que debe cumplir el arrendador de una vivienda consiste en entregar dicha vivienda, es decir, en ceder su uso y disfrute al inquilino.



Hacer las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda


El arrendador deberá realizar, sin derecho a aumentar la renta, todas las reparaciones para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Por ejemplo, se puede tratar de casos en los que se estropea la calefacción del piso o se producen humedades en alguna estancia. No obstante, la jurisprudencia matiza con sus sentencias este asunto ya que, en ocasiones, es complicado establecer si se trata de una reparación relacionada con la habitabilidad o de una reparación debida al desgaste por el uso normal.



Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la vivienda


El arrendador no podrá realizar actos que sean contrarios al uso de la vivienda por el inquilino ni que le causen incomodidad. Por ejemplo, el arrendador entra en la vivienda arrendada sin permiso del inquilino o que surja una servidumbre de paso que no existía cuando se firmó el contrato.



Derechos del arrendatario


El arrendatario es quien recibe la vivienda en alquiler y tiene una serie de derechos que son los siguientes:



Prorrogar la duración del contrato


Una vez que la duración del contrato finalice, si es inferior a 5 o 7 años (si el arrendador es persona jurídica), éste se prorrogará anualmente hasta alcanzar la duración de 5 o 7 años, salvo que el arrendador manifieste, con 30 días de antelación, respecto a la finalización del contrato o de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.


Resolver el contrato de arrendamiento transcurridos seis meses


El arrendatario tiene el derecho a desistir del contrato una vez transcurridos al menos 6 meses y lo deberá comunicar al arrendador con una antelación de 30 días. En este caso el arrendador y el arrendatario pueden pactar en el contrato que el inquilino indemnice al propietario con una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir.



Recuperar la fianza entregada si no hay daños


Una vez finalizado el contrato de alquiler si no hay deudas del inquilino debidas al impago de la renta o de otros gastos o impuestos que se le repercutan, el arrendador le deberá devolver la fianza.



Continuar con el alquiler, aunque la vivienda se venda



En el caso en que se venda la vivienda alquilada, el comprador se subrogará en todos los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 si el anterior a arrendador era persona jurídica.


Derecho adquisición preferente (tanteo y retracto)


En el caso en que la vivienda se venda a un tercero el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente que podrá ejercitar antes de la venta (tanteo) y después (retracto), en el caso en que no se le notifique la venta o se haya omitido en la notificación alguno de los requisitos establecidos en la ley. Las partes pueden pactar la renuncia a este derecho.



Cesión del contrato en determinadas circunstancias


En el caso de que fallezca el arrendatario la ley da a determinados familiares el derecho a continuar con el arrendamiento.


En los supuestos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida.



Reformar la vivienda para adaptarla a una persona con discapacidad


En el caso en que el arrendatario, su cónyuge y otras personas o familiares que vivan en la vivienda alquilada tengan una discapacidad o sean mayores de 70 años, se podrá reformar la vivienda, previa notificación al arrendador, para adaptarla. Al finalizar el contrato, si el arrendador lo exige, el arrendatario deberá devolver la vivienda a su estado inicial.



Obligaciones del arrendatario


El arrendatario tiene una serie de obligaciones en el contrato de alquiler de vivienda y la más importante es el pago del alquiler. Veamos todas las obligaciones en detalle a continuación:



Pagar el alquiler en tiempo y forma, así como otros gastos e impuestos que se repercutan según lo pactado


El arrendatario deberá pagar la renta pactada en el plazo y en la forma acordadas, así como cualquier gasto (gasto de comunidad, por ejemplo) o impuesto o tributos (como el IBI) que se le repercuta.



Entregar la fianza en el momento de la firma del contrato


Como hemos comentado anteriormente, el arrendatario deberá entregar en el momento de la firma del contrato de alquiler de vivienda una mensualidad de renta en concepto de fianza junto con otras garantías que se hayan pactado con el arrendador.


Conservar la vivienda en buen estado y hacer reparaciones de deterioros debidos a un uso normal


Otra de las obligaciones más importantes del arrendatario es la de la conservación de la vivienda en buen estado. Es decir, deberá realizar todas las reparaciones que se deban a un uso normal de la vivienda, de los muebles y de los electrodomésticos (si son del arrendador).



Desalojar la vivienda si el arrendador la requiere para vivir él o un familiar o si no puede pagar la renta


El inquilino deberá desalojar la vivienda en el caso en que en el contrato figure que el arrendador le podrá requerir para el desalojo si necesita la vivienda para sí o para un familiar. También deberá desalojar la vivienda si no puede pagar la renta, puesto que, de lo contrario se enfrentaría a un desahucio por falta de pago.


Tal y como hemos visto, la ley configura una serie de derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario y es fundamental conocerlos antes de alquilar una vivienda. También es importante leer atentamente el contrato y contar con un asesor inmobiliario experto.





Ana Vila

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