Has logrado vender tu piso y quedan unos días para firmar la escritura de compraventa. Puede que te surjan dudas y algunas de las más frecuentes son: ¿Qué debo dejarle al comprador de mi piso?, ¿si hay aire acondicionado puede desmontarlo y llevármelo?, ¿puedo dejar muebles?, ¿es posible desmontar grifos? En este post respondemos a todas tus dudas.
Obligaciones del vendedor
La principal obligación del vendedor en la compraventa es la de entregar la cosa (en este caso, el inmueble) y esta obligación se matiza en el artículo 1097 del Código Civil que regula lo siguiente:
La obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados.
Además, el artículo 1258 del Código Civil establece lo siguiente:
Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
En este sentido, la Audiencia Provincial de Zaragoza en la sentencia 257/2018 de 24 de abril obliga al vendedor de una vivienda a indemnizar al comprador por los daños causados en dicha vivienda al retirar los accesorios. Se trata de un supuesto en el que el comprador de la vivienda concedió un plazo al vendedor, tras la compraventa, para que retirara sus muebles y enseres y este no solo retiró los muebles y enseres, sino que se llevó armarios empotrados, mamparas de duchas, interruptores, enchufes, falsos techos, muebles de cocina y de baño, sanitarios, zócalos y cornisas, de forma que produjo un deterioro importante y una depreciación de la vivienda que, además, se hacía inhabitable. El tribunal consideró, en base a los artículos del Código Civil que hemos visto, que la obligación de entregar la vivienda comprendía la de entregar sus accesorios, aunque no hubiesen sido mencionados en la compraventa. Por lo tanto, se consideró que la acción del vendedor fue contraria a la buena fe y que debía indemnizar al comprador.
Elementos que debes considerar para saber qué dejar y qué no
Para determinar lo que dejar y lo que no al comprador de tu casa es fundamental considerar varios aspectos:
– Qué has incluido en el anuncio de la venta del piso. Por ejemplo, puede que hayas detallado que los electrodomésticos son de alta gama y que forman parte de la equipación de la vivienda. En este caso, deberás dejarlos.
– Qué has negociado e incluido en el contrato de compraventa. Es importante que dejes todo claro con el comprador cuando visite el piso y negocies la compraventa. También debe regularse en el contrato de compraventa lo que se queda en el piso y lo que no. Por ejemplo, si hay una instalación de aire acondicionado que te quieres llevar deberás comentárselo al comprador e incluirlo en el contrato.
¿Qué debo dejarle al comprador de mi piso?
Una vez considerado lo anterior, vamos a detallar qué dejarle al comprador:
– Instrucciones de electrodomésticos. Puedes dejarle las instrucciones de electrodomésticos como la caldera u otros que sean fijos como la placa vitrocerámica o el horno.
– Llaves de la casa y mando del garaje. Aunque la escritura de compraventa simboliza la entrega de llaves, es habitual que se entreguen copias de llaves de la casa (portal, puerta principal, buzón etc.) y mandos del garaje.
– Contratos de suministros. Habla con las compañías suministradoras de agua, luz y gas para para dar de baja los contratos.
– Documentos relativos al edificio. Puedes dejarle una copia de los estatutos de comunidad y de las normas de régimen interior, por ejemplo, así como del seguro del edificio y el contacto del administrador.
– Documentos relativos al edificio. Puedes dejarle una copia de los estatutos de comunidad y de las normas de régimen interior, por ejemplo, así como del seguro del edificio y el contacto del administrador.
– Certificado energético. Es un documento obligatorio para vender un piso en España desde 2013. Para obtenerlo deberás contratar los servicios de un técnico habilitado. Este visitará el piso y medirá el consumo de energía y el estado de las instalaciones, a continuación, elaborará un informe con los resultados y los consejos de mejora. El informe se presenta en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma para obtener la etiqueta energética que indica la eficiencia de la casa con las letras de la A a la G. La etiqueta se debe entregar a notario que otorgue la compraventa y citarla en el anuncio de venta de la casa.
– Certificado de la comunidad de propietarios. Es un documento que indica las deudas pendientes por gastos de comunidad que tiene el piso. – –
– Copia de los recibos del IBI. Se deberá entregar copia de los recibos del IBI y justificantes de pago de estos para acreditar que el piso está al corriente del pago del impuesto.
– Cédula de habitabilidad. Es el documento que acredita que la vivienda cumple con todas las condiciones de habitabilidad establecidas en la normativa aplicable.
– Copia del título de propiedad. Para la compraventa también será necesario que entregues una copia del título de propiedad, es decir, de la escritura por la que eres propietario: compraventa, herencia u otro
¿Es obligatorio dejar algún elemento en el piso?
No hay una norma que responda a esta pregunta de forma concreta, pero se considera que todo lo que sean elementos básicos del piso y que no se puedan mover sin producir un deterioro en el piso, deberán quedarse, por ejemplo: instalaciones básicas de electricidad, calefacción o aire acondicionado, grifos, inodoro, bañeras, mamparas de ducha, muebles de la cocina, vitrocerámica, horno, campana extractora, caldera, armarios empotrados, falsos techos, armarios empotrados, puertas y ventanas, entre otros.
Sin embargo, otros elementos que son movibles es habitual que el comprador se los lleve como, por ejemplo: la lavadora, el lavavajillas, la nevera, el microondas, aparatos de aire acondicionado móviles y mobiliario (camas, sillas, mesas, sofás, estanterías, cuadros), entre otros.
¿Se puede negociar qué se queda y qué no en el piso?
Es posible negociar todo lo que se desee respecto a la equipación de la casa y a las condiciones de la compraventa. Por ejemplo, puede que hayas decidido llevarte los electrodomésticos y al comprador le interese quedárselos. En ese caso tendrás que negociar un nuevo precio de compraventa y detallar en el contrato los electrodomésticos que se quedan en la casa, la marca y el modelo.
Como consecuencia de todo lo anterior es fundamental que, incluso antes de publicitar tu piso en una web de venta de pisos, analices qué quieres dejar y qué no en la vivienda y lo detalles en el anuncio. Además, deberás dejarlo claro con el vendedor desde el primer momento para que no haya sorpresas. En el caso en que dejes algo como muebles o electrodomésticos que se puedan mover, deberás especificarlo también en la escritura de compraventa.
Si necesitas ayuda con la compraventa de tu piso no dudes en consultar con nuestros expertos y te asesorarán sobre todos los aspectos de dicha compraventa y sobre lo que debes dejar al comprador.
