Cómo tributa el alquiler en la declaración de la renta

Share on whatsapp
Share on linkedin
Share on twitter
Share on facebook
como tributa el alquiler en la declaracion de la renta

Tabla de contenidos

Si tienes una vivienda alquilada o un piso vacío que deseas alquilar, te surgirán muchas dudas como cuáles son los derechos y obligaciones del arrendador, de qué forma evitar a los inquilinos morosos o cómo tributa el alquiler de un piso en la declaración de la renta. En este post te contamos cómo se calcula lo que debes pagar en el IRPF por la renta que recibes, qué gastos te puedes deducir, qué ocurre si alquilas el piso a un familiar o si no declaras la renta que te pagan. 


Obligación de declarar la renta que recibes


Lo primero que debes saber es que estás obligado a incluir el importe de la renta que recibas en la declaración del IRPF, de lo contrario te enfrentarás a sanciones por parte de la Agencia Tributaria, tal y como veremos en el último apartado de este post. 


Los ingresos por la renta que recibas se consideran rendimiento de capital inmobiliario y se integran en la base imponible general, donde se incluyen también conceptos como los salarios que recibas por tu trabajo o la pensión de jubilación, por ejemplo. 


La obligación de declarar la renta del alquiler deriva de la regulación del artículo 22.1 de la Ley del IRPF: 


Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.



¿Cómo se calcula lo que se debe declarar?


Para saber cómo tributa el alquiler de un piso en la declaración del IRPF debes considerar lo siguiente: 


– Para hacer el cálculo se considera la renta efectivamente recibida, así como las cantidades asimiladas a la renta (Impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad, seguros etc.). 


– A continuación, se deducen una serie de gastos. En general, te podrás deducir cualquier tipo de gasto que esté relacionado con el alquiler de la vivienda, en especial los siguientes: 


  1. Gastos de reparaciones de la vivienda. Es posible incluir los gastos de pintura del piso, reparación de alguna instalación o de puertas, por ejemplo. Pero, es necesario que si, por ejemplo, realizas una sustitución de una ventana por otra, las dos ventanas sean de la misma calidad, porque, de lo contrario se consideraría una mejora. 
  2. Impuestos. La ley del IRPF establece en el artículo 23.a) 1º que se podrán deducir los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales. Por lo tanto, se podrá deducir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de recogida de basuras y otros tributos, siempre y cuando no se repercutan al inquilino. 
  3. Amortización de la vivienda. Es posible restar de la renta la cantidad que pagues para la amortización del bien inmueble, siempre que se refieran a una depreciación efectiva. El artículo 23.1 B) establece que en el caso de los inmuebles se considera que la amortización cumple el requisito de efectividad si no supera el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. 
  4. Saldos de dudoso cobro. En el caso en que tengas un inquilino que no te paga la renta, puedes deducir el dinero que no has cobrado pero el deudor debe estar en concurso de acreedores y deben haber transcurrido más de seis meses desde el intento de cobro. 
  5. Gastos de formalización de contrato. Otros gastos que te podrás deducir son los relativos a los honorarios de consultores inmobiliarios que hayan intervenido en el alquiler o los gastos de abogados por la redacción del contrato. 
  6. Otros gastos. También serán deducibles los gastos de comunidad, de jardinería, de administración, así como las derramas o los gastos de seguros. Estos gastos, evidentemente, serán deducibles si los pagas tú, pero no si se los repercutes al inquilino. Por otra parte, ocurre lo mismo con los suministros. 


Para poder deducirte todos estos gastos es importante que los tengas documentados con facturas o recibos de impuestos como el IBI. 


– Con los cálculos anteriores se obtiene un rendimiento neto al que se le aplica una reducción del 60% si el inmueble alquilado es una vivienda


– Finalmente, se suman todas las cantidades que forman parte de la base imponible y se aplican una serie de tramos que son los siguientes: 


Tramos IRPF 2021Tipos a aplicar
Desde 0 hasta 12.450€               19%          
De 12.450€ a 20.200€             24%
De 20.200€ a 35.200€             30%
De 35.200€ a 60.000€             37%
De 60.000€ a 300.000€             45%
Más de 300.000€             47%

No obstante, para el cálculo del IRPF se debe considerar que los tipos se aplican de forma progresiva y que se deberán considerar los mínimos personal y familiar. 


¿Qué ocurre si alquilo el piso a familiares?


Es bastante habitual que para ayudar a un hijo u otro familiar se les alquile una vivienda. En este caso, se aplica una regla especial por la cual el rendimiento neto no puede ser inferior al 2% del valor catastral (1,1% en el caso de municipios que hayan revisado el valor catastral de los inmuebles en los últimos diez años). 


¿Qué ocurre si cambias de vivienda y alquilas la que tenías por primera vez?


Es bastante habitual que una persona cambie de casa y no venda la anterior, sino que decida alquilarla. En este supuesto pueden surgir algunas dudas como las siguientes: 


– ¿Qué domicilio fiscal se debe incluir en la declaración del IRPF? Deberás considerar tu domicilio a 31 de diciembre del año anterior. 


– ¿Podrás seguir desgravando la compra? Sí tenías derecho a esta desgravación, lo seguirás teniendo, pero solo por el tiempo en el que la vivienda fue tu vivienda habitual. 


¿Qué puede pasar si no declaro la renta del alquiler?


Puede ocurrir que por un error o un mal asesoramiento no declares la renta del alquiler que recibes. En este caso, si la Agencia Tributaria comprueba que no has declarado el arrendamiento, te enviará una notificación en la que te hará una propuesta de liquidación. Es lo que se llama una declaración paralela. En el caso de que ocurra esto, no podrás aplicar la reducción fiscal del 60%. 


Además, dependiendo de la gravedad de la infracción tributaria, que puede ser leve, grave o muy grave, te podrán imponer una multa de entre el 50% y el 150% de la cantidad dejada de declarar. La graduación de la sanción dependerá también de la ocultación de la renta o de si se han utilizado o no medios fraudulentos. 


En relación a este tema, es importante saber que la Agencia Tributaria puede llegar a saber que tienes la vivienda alquilada por diversos medios como los suministros de electricidad o agua, por ejemplo, los datos del catastro inmobiliario o la declaración de la renta del inquilino. 


En definitiva, no solo es importante saber cómo tributa el alquiler de un piso en el IRPF, también cómo optimizar lo que vas a pagar aplicando las deducciones o reducciones que regula la ley y evitando ocultar el alquiler a Hacienda. 

Proddigia

Proddigia

Conoce la evolución del mercado inmobiliario

Barcelona Market Report
Sant Cugat Market Report
¿Quieres estar al día de las últimas tendencias del sector inmobiliario?
Te puede interesar...
Consulta
Síguenos en
¿Sabes cuánto vale tu vivienda en Barcelona y Sant Cugat?

Descubre el valor real de tu inmueble con nuestra valoración online, gratuita y en 2 minutos. 

¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda en Barcelona y Sant Cugat?

Descúbrelo gratis en solo 3 pasos. 

Uso de cookies

Esta web usa cookies propias y de terceros para ofrecer un mejor servicio y hacer estadísticas de datos de uso. Acéptalas antes de seguir navegando para poder disfrutar de todos sus contenidos con plena funcionalidad. Si quieres más información o modificar su configuración, visita nuestra Política de Cookies.

Denegar - Política de cookies
¡Me interesa!

Quiero estar al día de las últimas tendencias

del sector inmobiliario